Les garanties de la loi Breyne

La loi Breyne offre une protection dans le cas de l’acquisition d’une maison clé sur porte ou d’un logement sur plan.

Les candidats à l’acquisition d’un logement à construire ou en construction, pour lequel un seul et même entrepreneur général est responsable, sont protégés par la loi sur la construction, dite aussi loi Breyne. Celle-ci assure plus précisément que le contrat que vous concluez ne comportera pas de clause défavorable et vous protège contre l’insolvabilité de l’entrepreneur/promoteur.

Cette loi est principalement d’application si vous achetez une maison ou un appartement sur plan, ou si vous faites construire par un entrepreneur général (comme les habitations clé sur porte). Mais elle ne s’applique pas si vous faites construire en faisant appel à différents entrepreneurs.

Le promoteur ou l’entrepreneur doit conclure avec vous un contrat écrit, comportant un certain nombre de clauses. Outre l’identité du propriétaire du terrain, la convention doit notamment mentionner la date de délivrance du permis d’urbanisme, le prix total et les modalités de paiement. Les plans précis et le cahier des charges détaillé doivent être joints en annexe. De plus, la convention doit indiquer la date de début des travaux, le délai d’exécution ou de livraison, et les dommages et intérêts pour retard d’exécution ou de livraison.

Paiement en fonction de l’exécution

Le promoteur ou l’entrepreneur ne peut exiger de vous aucun paiement avant la signature de la convention. Lors de la signature, il peut certes demander un acompte, mais celui-ci est légalement limité à 5 % maximum du prix total. Au moment de la passation de l’acte notarié d’achat, le promoteur peut demander que vous payiez le prix du terrain ainsi que le prix des travaux déjà exécutés à ce moment. Un architecte doit alors confirmer que le montant facturé pour les travaux est correct. Le paiement s’effectue généralement par tranches en fonction de l’avancement des travaux.

Double réception

Lorsque la loi Breyne est d’application, la réception du bien doit s’effectuer en deux étapes. On parle alors de réception provisoire et de réception définitive. La réception définitive de l’ouvrage a lieu au plus tôt un an après la réception provisoire. Si vous achetez un appartement, la réception définitive des parties privatives ne peut se faire que si la réception définitive des parties communes (en ce compris les accès) a eu lieu. Le promoteur ou l’entrepreneur est par ailleurs responsable pendant dix ans pour les défauts fondamentaux de l’immeuble.

Dommages et intérêts en cas de réception tardive

La convention doit indiquer quand votre maison ou votre appartement sera prêt (réception provisoire). Si le promoteur ou l’entrepreneur ne respecte pas ce délai, vous avez droit à des dommages et intérêts qu’il ne peut pas déterminer lui-même. La loi indique en effet qu’ils doivent au moins correspondre à un loyer normal que vous auriez obtenu du bien achevé auquel se rapporte le contrat.

Les dispositions de la loi Breyne sont des dispositions impératives. Cela signifie que le promoteur ou l’entrepreneur ne peut pas conclure d’autres accords avec vous. Si le promoteur ou l’entrepreneur ne s’en tient pas aux règles prévues par la loi en matière de paiement, il risque même des poursuites pénales.

JAN ROODHOOFT