La brique carolorégienne se porte relativement bien et les échos positifs des courtiers interrogés contrastent avec la morosité économique et financière ambiante. D'après eux, 2011 était une " bonne année ", se prévalant de prix stables, " voire en très légère hausse ", et d'une " reprise " du nombre de transactions. Tandis que 2012 semble prendre un tournant prometteur. Et la crise, dans tout cela ? Elle est bien présente, mais, une fois n'est pas coutume, se montre plus clémente avec le Pays noir.
...

La brique carolorégienne se porte relativement bien et les échos positifs des courtiers interrogés contrastent avec la morosité économique et financière ambiante. D'après eux, 2011 était une " bonne année ", se prévalant de prix stables, " voire en très légère hausse ", et d'une " reprise " du nombre de transactions. Tandis que 2012 semble prendre un tournant prometteur. Et la crise, dans tout cela ? Elle est bien présente, mais, une fois n'est pas coutume, se montre plus clémente avec le Pays noir. " Charleroi profite d'un marché immobilier globalement moins cher qu'ailleurs, assure d'emblée Michel Michalakis, de l'agence Era Immo Tirou. Surtout en comparaison de ses voisins : Bruxelles et le Brabant wallon. " Rien d'étonnant, dès lors, à ce que de plus en plus de candidats-acquéreurs qui en sont issus s'aventurent hors de leurs frontières, à la recherche de biens à portée de leur budget. Pour ceux-ci, en effet, le calcul est vite fait. Mieux vaut se contenter du " système D en matière de transport " et mettre le grappin sur la maison AAA. Du coup, les communes situées au nord de Charleroi sont prises d'assaut. " Les Bons Villers Pont-à-Celles et Sombreffe sont bien cotées, et ont l'avantage d'être moins chères que Genappe ou Villers-la-Ville, par exemple, intervient Albert Rasquain, de l'agence Trevi La Propriété. Sans oublier Gosselies, Thiméon ou Fleurus, plus tournées vers Charleroi " et son n£ud autoroutier. Car il va sans dire que ces nouveaux venus affectionnent les grands axes (vers Bruxelles, bien sûr, mais aussi Namur et Liège) comme les gares les mieux desservies. Les Bruxellois et les Brabançons seraient-ils en train de voler la vedette aux Carolos ? " On est encore loin de voir le marché s'emballer et les prix augmenter en conséquence, sourit Michel Geneau, de l'agence Century 21 Bureau Geneau. Il y a pléthore d'offres et cela tourne bien. C'est d'ailleurs une des caractéristiques majeures du marché carolo : le nombre de transactions réalisées au cours d'une vie compte parmi les plus élevés de Belgique. Il n'est pas rare de croiser des gens âgés de 30 ou 35 ans dont c'est la troisième opération immobilière. " Du reste, l'apport de nouveaux candidats-acquéreurs renforce et vivifie la demande, tout en atténuant les effets de la crise sur l'immobilier carolorégien. C'est vrai, en tout cas, pour une certaine catégorie de biens, qu'Albert Rasquain identifie comme " la maison d'employé-type ". C'est-à-dire la 2-façades traditionnelle, composée de deux à trois chambres, d'une cave et d'un jardin, en bon état général et dont le bilan énergétique est acceptable. Le tout pour 125 à 200 000 euros. " C'est le bien de prédilection de la classe moyenne, d'un jeune couple qui peut compter sur deux salaires et un peu d'argent de côté ", acquiesce Michel Michalakis. Le rêve de tout banquier-créditeur, en somme. Comme celui des agents immobiliers, puisque pareilles maisonnettes se vendent vite et bien. Ce qui n'est pas nécessairement le cas du haut de gamme. " Au-delà de 350 à 400 000 euros, les ventes sont plus difficiles à conclure, ajoute le courtier. C'est logique dans un sens. Les populations aisées du centre du pays n'ont aucun intérêt financier à quitter celui-ci pour Charleroi et ses abords. Leur influence est par conséquent moins prépondérante. " Néanmoins, un phénomène nouveau pourrait changer la donne. " Sur les trois premiers mois de 2012, 20 à 25 % des biens de notre portefeuille ont été acquis sans crédit, affirme Albert Rasquain. Il s'agit clairement d'investisseurs, qui choisissent d'utiliser l'argent qui dort sur leur compte en banque et qui n'osent pas investir en Bourse. " Ceux-ci jettent leur dévolu sur des immeubles de rapport, bien sûr, mais aussi sur des belles villas. " Ils décident de changer de maison, d'habiter dans un espace plus grand, plus beau ou plus luxueux. " Et se tournent tant vers le nord de Charleroi que vers les belles communes de la banlieue sud : Montigny-le-Tilleul, Loverval, Ham-sur-Heure, Nalinnes ou encore Gerpinnes. On pourrait croire que plus un bien est abordable, plus vite il se vendra. Surtout sur un marché dont la caractéristique première est de collectionner les petits prix. " Ce n'est pas toujours vrai, déplore Michel Michalakis. J'ai en ce moment dans mon portefeuille un bien qui a été mis en vente à 55 000 euros et dont le prix est actuellement descendu à 49 000 euros. Entre-temps, trois compromis de vente différents ont été signés et aucun n'a abouti. " La raison ? " Trois refus de crédit. " Paradoxalement, les petites maisons de moins de 85 000 euros s'écoulent difficilement. Le problème ne vient pas tant du bien que du profil de ceux qui souhaitent l'acquérir. Et plus particulièrement de leur manque de solvabilité au regard des banques. " Bien souvent, ces candidats-acquéreurs ne sont pas en mesure de payer les frais de notaire. Et doivent contracter un emprunt de 15 à 20 % supérieur à la valeur du bien, même si celui-ci se situe sous la barre des 75 000 euros. " Et puis, ce n'est pas tout d'acquérir le bien, encore faut-il pouvoir assurer les quelques travaux qui vont souvent de pair, de même que le paiement des factures de chauffage. " Lesquelles sont souvent exorbitantes par rapport à l'exiguïté de l'espace à chauffer. En cause ? Le bilan énergétique de ces petits biens, généralement catastrophique. " Ce qui est loin de rassurer les banques, qui craignent le risque de contentieux. " Quant aux prêts sociaux, ce n'est pas nécessairement plus évident ", conclut-il. La situation est telle que Michel Michalakis avoue avoir peur de prendre en charge la vente de ces petites maisons. " C'est vraiment triste, parce que ces refus de crédit à répétition bloquent l'accès à la propriété de cette petite clientèle qui fait partie intégrante du paysage de Charleroi. " Et se voit dès lors contrainte et forcée de se rabattre sur la location. Quid des terrains à bâtir ? " Du fait de leur raréfaction, leur prix ne cesse d'augmenter, reprend Albert Rasquain. Dans beaucoup de belles communes carolorégiennes, on a dépassé les 100 euros/m² pour une surface de 10 à 15 ares. " Ce qui ne veut pas dire qu'ils sont introuvables pour autant. " A Forchies-la-Marche, par exemple, il se crée de plus en plus de lotissements ", commente Michel Michalakis. Et les appartements ? " Le marché est moins soutenu pour ce type de biens, poursuit-il. Toutefois, à choisir, c'est sûr que l'acheteur préférera un appartement neuf de 300 000 euros avec un compteur individuel et une bonne performance énergétique à un autre, ancien, mal isolé et ne répondant pas aux normes actuelles. Et ce, même si ce dernier est 100 000 euros moins cher. " Et de conclure : " On en parle tellement que les gens ne restent plus insensibles au problème de l'énergie. "FRÉDÉRIQUE MASQUELIER