La construction, dernier filon d’avenir assuré

Le Belge et son toit. Une histoire de couple et de fidélité à toute épreuve ? Le sondage mené le mois dernier par Le Vif/L’Express et la Confédération Construction tend à le prouver, preuves à l’appui. Inventaire détaillé, sur le seuil du cinquantième Batibouw.

« IIl est un peu tard pour pleurer notre désindustrialisation. Le mal est fait (à). Mais tout n’est pas perdu. Il nous reste un trésor, un gisement domestique et à l’effet multiplicateur fabuleux : la construction.  » Ces mots récemment écrits par Tony Coenjaerts dans le Trends Tendances sont, sur la base de notre enquête, bien davantage qu’un ultime v£u pieux. De fait, cet investissement-là, au moins, nourrit les entreprises du pays en grande majorité et cette richesse-là, par définition, est bien enracinée chez nous. Mieux que la fuite des capitaux en cette période agitée.

Mais qu’en pensent les principaux intéressés, les propriétaires et les quelque 15 % de candidats acquéreurs en puissance que sont les locataires actuels, sociaux y compris ? C’est ce que nous avons tenté de cerner en lançant, le mois dernier, un large sondage sur l’ensemble du territoire (lire l’encadré p. 69). Avec des résultats rassurants sur la solidité du propriétaire belge face à la crise.

La maison 4 façades reste un must. Inaccessible ?

Parmi les milliers de propriétaires sondés, près de 50 % disent posséder une maison 4 façades. De toute évidence, ce type de bien, qui fait office de baromètre pour tout le marché immobilier, est toujours le plus prisé en Belgique. Et si on y ajoute les maisons 3 et 2 façades, on arrive à plus de 90 % (!) de propriétaires d’une maison individuelle (voir tableau 2 page 66).

Quant à la valeur estimée de cette maison, près de 20 % la situent sous la barre des 175 000 euros. Près de 30 % montent jusqu’à 250 000. Et plus de 30 % la jaugent à 375 000 euros. Vous êtes encore plus de 15 % à oser placer la toise à 500 000 eurosà ou plus. Notons enfin que près de 10 % des propriétaires n’ont aucune idée de ce que valent leurs murs.

Investir dans l’isolation ? Peut et veut mieux faire

La maison du Belge est généralement équipée de double vitrage ordinaire (55 %) ou à haut rendement (28 %). Ce qui signifie, par déduction, que plus de 15 % de maisons belges ne sont toujours pas dotées de vitrages corrects pour économiser l’énergie. Juste le même pourcentage que pour le toit. Mais si l’on y ajoute les toits  » peu  » ou  » mal  » isolés, on constate que plus de 40 % des maisons jettent l’argent par le toit.

Côté chaudière, ce n’est guère mieux : si 42 % des répondants disent posséder une chaudière à haut rendement, plus de 30 % avouent que nonà même s’ils confessent être prêts – un jour – à consentir la dépense. 13 %, soit plus d’un Belge sur dix, portent même leur préférence sur la pompe à chaleur : un choix spécifique qui devrait intéresser certains professionnels du secteur et laisse augurer une baisse progressive des prix de vente de pareilles installations, spécifiquement adaptées aux nouvelles constructions. Pour les panneaux solaires ou photovoltaïques, l’engouement est plus impressionnant et unanime encore : un propriétaire interrogé sur trois dit avoir l’intention d’opter pour les panneaux solaires. Pour le photovoltaïque, on flirte tout de même avec les 30 %. Un potentiel de marché impressionnant quand on sait que seuls 4 % et 2,5 % déclarent s’être équipés d’installation solaire ou photovoltaïque.

Le Belge largement attaché à ses murs

A la question  » comptez-vous vendre votre logement dans les trois ans ? « , la toute grande majorité des propriétaires répondent ne pas être vendeurs (84 %), la bonne moitié (45 %) ajoutant même  » certainement pas ! « . Reste donc 15 % qui y réfléchissent, dont un tiers seulement se positionne comme vendeur confirmé. Cela fait donc potentiellement – au bas mot – une centaine de milliers de biens sur le marché dans les prochaines annéesà Sans compter les nouvelles constructions.

Interrogés dans l’absolu sur les motivations qui les pousseraient à vendre leur toit, les propriétaires belges citent par ordre décroissant l’envie ou le besoin de changer de lieu (16 %), les raisons familiales (15 %) et, à nombre égal, le souhait d’acheter plus grand (14 %)à ou plus petit (14 %). Quant aux raisons purement financières, courant janvier (période durant laquelle ce sondage a été mené), elles ne préoccupaient que 8 % des propriétaires interrogés (voir tableau 3).

Un locataire sur quatre pense à acheter

Sur le profil général du locataire belge, relevons d’emblée qu’un sur deux déclare habiter un appartement et qu’un sur dix précise occuper un logement social. Quant à la maison 4 façades, ce mètre-étalon dont rêve la grande majorité des propriétaires belges, seul un locataire sur six en dispose. Et sur le montant versé mensuellement pour garder ce logement, seul un locataire sur trois croit que son loyer va rester stable dans les trois ans.

Quant à ses projets de propriétaire en puissance, un locataire sur quatre avoue avoir pris la décision d’acheter un terrain à bâtir dans les 5 ans à venir. 15 % avouent même être en train de concrétiser cet achat. Ils sont également 25 % à affirmer lancer un chantier de construction dans l’année. Et si l’on passe à 5 ans, pas moins de 43 % des locataires se voient maîtres d’ouvrage en puissanceà

L’achat d’une nouvelle construction ou d’une habitation d’occasion ne nécessitant pas de rénovations ne semble plus guère avoir la cote pour l’instant. Pas davantage d’ailleurs que la rénovation de l’habitation prise en location. Par contre, ils sont plus de 30 % à envisager acquérir un logement à rénover à l’horizon 2015 (voir tableau 4).

Quel toit et à quel prix ?

Décidément, même s’il loue un appartement, la maison 4 façades reste le rêve de tout Belge. Ainsi, 57 % des locataires porteraient leur choix sur ce type d’habitation s’ils passaient à l’acte. 25 % iraient jusqu’à se contenter d’une 3 ou 2 façades. Et seuls 8 % ont un appartement en tête.

Quant au prix consacré si le rêve se concrétisait ? Un locataire interrogé sur trois situe cette barre virtuelle entre 175 000 et 250 000 euros, cette dernière valeur restant de toute évidence un plafond psychologique. 25 % de doux rêveurs espèrent encore décrocher leur maison avec jardin pour moins de 175 000 euros. A contrario, 17 % fixent la barre hypothétique à 375 000 euros.

Il y a deux ans encore, les banques étaient enclines à prêter assez rapidement 100 % du montant d’expertise (voire davantage si des travaux de rénovation étaient envisagés). Aujourd’hui, certains candidats à l’achat affirment que les banques ont renforcé les filtres et durci les conditions de crédit, même si celles-ci s’inscrivent en faux contre cette affirmation. Un durcissement parfois simplement induit par la hausse des taux fixes ou par la réduction de la quotité empruntable. Ces nouvelles conditions de marché semblent en tout cas refroidir les ardeurs de nombre de jeunes candidats à l’achat. Ce qui fait d’ailleurs dire aux notaires – surtout à Bruxelles – que le marché de la location reprend du poil de la bête : les propriétaires attendent, pour vendre leur bien, que le marché soit plus porteur et les locataires font de mêmeà A la question de savoir si la crise économique actuelle aura un impact sur la prolongation des baux locatifs, un locataire sur deux pense que les candidats à l’achat remettront leur projet de construction et loueront plus longtemps. Seul un locataire sur trois estime que la crise n’ aura pas d’impact de ce type.

Seul constat préoccupant, récemment révélé par Fortis Banque : le nombre de crédits de soudure ne cesse d’augmenter et dépasse en Belgique la barre des 600 000 (+ 50 % en 4 ans). Quand on connaît le taux pratiqué et le risque lié à ce genre de crédit pour les contractants, il y a lieu de s’inquiéter.

Philippe Coulée