Outre l'achat scindé, il est aussi possible de réaliser une économie substantielle de droits de succession en optant pour l'emprunt patrimonial. La technique consiste, dans notre exemple, à ce que Monsieur et Madame Lenoir contractent un emprunt pour acquérir l'appartement à la mer d'une valeur de 350 000 euros. Ils ne doivent donc pas utiliser leur épargne, qu'ils peuvent donner à leur fils Luc. Etant donné que les droits de succession sont calculés sur la valeur de l'actif net, soit les actifs diminués des dettes, la valeur de l'appartement à la m...

Outre l'achat scindé, il est aussi possible de réaliser une économie substantielle de droits de succession en optant pour l'emprunt patrimonial. La technique consiste, dans notre exemple, à ce que Monsieur et Madame Lenoir contractent un emprunt pour acquérir l'appartement à la mer d'une valeur de 350 000 euros. Ils ne doivent donc pas utiliser leur épargne, qu'ils peuvent donner à leur fils Luc. Etant donné que les droits de succession sont calculés sur la valeur de l'actif net, soit les actifs diminués des dettes, la valeur de l'appartement à la mer sera réduite voire annulée par le montant du crédit. Comment faire en pratique ? 1. Monsieur et Madame Lenoir disposent d'une habitation d'une valeur de 300 000 euros et d'une épargne de 425 000 euros. 2. Ils prennent un crédit sur l'appartement à la mer, éventuellement garanti par une hypothèque. Ce crédit prendra idéalement la forme d'un crédit à terme fixe (crédit bullet), dont on ne paye que les intérêts, le capital étant remboursé en une fois au terme. En pratique, emprunter la totalité de la valeur de l'appartement sera compliqué. Imaginons que Monsieur et Madame Lenoir réussissent à emprunter 250 000 euros. 3. Le couple utilise le prêt et une partie de leur épargne (100 000 euros) pour acquérir l'appartement. Il leur reste une épargne de 325 000 euros. 4. Le couple fait ensuite une donation de 250 000 euros à Luc. Ils veulent en effet maintenir 75 000 euros d'épargne en cas de coup dur. Idéalement, le couple fera une donation avec charge : Luc devra par exemple verser chaque année à ses parents un montant équivalent aux intérêts qu'ils doivent payer sur leur emprunt. 5. Au décès de Monsieur et Madame Lenoir, la succession est composée comme suit : une habitation de 300 000 euros, un appartement à la mer de 350 000 euros, une épargne de 75 000 euros et une dette de 250 000 euros sur l'appartement. Luc devra donc payer des droits de succession de 69 875 euros en Région wallonne et 70 850 euros en Région de Bruxelles-Capitale, soit une économie de 73 500 euros dans les deux cas. 6. Luc rembourse ensuite l'emprunt à l'aide de la donation qu'il a reçue de ses parents. L'avantage est plus important si l'appartement est donné en location, car les intérêts pourront être déduits, ce qui diminuera voire annulera complètement l'imposition. L'autre avantage de cette technique, c'est que les parents conservent la pleine propriété de l'appartement et peuvent par exemple le vendre sans demander l'autorisation à leur enfant. L'inconvénient est qu'il faut trouver une banque prête à financer l'appartement et payer des intérêts sur l'emprunt... qui pourront toutefois être compensés en partie par les intérêts que rapporte l'épargne placée par Luc et l'avantage fiscal en cas de location. J.L.