L’emprunt à usage mixte

Vous envisagez d’acheter ou de construire, et d’utiliser une partie de votre habitation pour l’exercice de votre profession ? Dans ce cas, votre emprunt sera scindé en une partie résidentielle et une partie professionnelle.

Un comptable qui utilise une partie de sa maison pour accueillir ses clients. Un médecin dont le cabinet se trouve à son domicile. Ou encore un artisan qui fabrique des objets dans son garage et les vend dans le monde entier via Internet. Autant d’exemples où partie privée et espace professionnel se mélangent.

Afin de financer l’achat d’une habitation à usage double, les banques proposent généralement un emprunt mixte : un prêt hypothécaire classique pour la partie résidentielle, et un crédit d’investissement pour les espaces professionnels. Les taux d’intérêt sont généralement différents, et les crédits d’investissement sont souvent un peu plus chers que les emprunts classiques.

Pour la répartition, c’est l’espace occupé qui est pris en compte. Cela est nécessaire pour la pondération du financement, mais aussi pour les impôts, par la suite. Les frais encourus pour l’équipement et l’entretien de la partie professionnelle seront en effet repris comme frais professionnels dans votre déclaration fiscale.

Apport propre

Comment, dans ce cas, calculer votre apport propre ? Allez-vous l’utiliser principalement pour financer votre partie privée ou votre espace professionnel ? Ou faire 50/50 ? A cet égard, le coût effectif des crédits est important. En outre, vous devez tenir compte du taux d’intérêt du crédit d’investissement et du prêt hypothécaire, mais aussi des avantages fiscaux qui y sont liés.

Partie privée

En Wallonie, le chèque habitat permet, au cours des dix premières années, de bénéficier d’une réduction d’impôt de 1 520 euros si les revenus nets imposables ne dépassent pas 21 000 euros. Plus les revenus augmentent, plus l’avantage diminue, pour être entièrement supprimé avec un revenu de 81 000 euros. Au terme de cette période de dix ans, l’avantage est réduit de moitié. C’est également le cas si l’emprunteur achète une deuxième résidence.

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, vous pouvez bénéficier d’une exonération des droits d’enregistrement sur la première tranche de 175 000 euros du prix d’achat de votre bien, ce qui représente une économie potentielle de 21 875 euros. Vous ne pouvez dans ce cas pas être propriétaire d’un second bien, et la valeur du bâtiment ne peut dépasser 500 000 euros.

Partie professionnelle

Pour le crédit d’investissement, il en va tout autrement. Vous pouvez déduire tous les intérêts payés comme frais professionnels. En outre, ils vous permettent une économie d’impôt au meilleur tarif par rapport à vos revenus, pouvant offrir un avantage de 50 %.

En raison de la haute déductibilité (qui est plus importante et à un tarif supérieur) des intérêts professionnels, il peut être utile – malgré le taux d’intérêt plus élevé – d’emprunter principalement pour la partie professionnelle et de consacrer votre apport propre à la partie privée.

Consultez toutefois votre banquier ou fiscaliste pour réaliser cet exercice délicat.