Braine-l’Alleud : mutation haut de gamme

Croissance mesurée, forte pression immobilière, tendance haut de gamme, la commune de Braine-l’Alleud fait les yeux doux aux candidats aisés de la nouvelle  » Braine Attitude « .

Avec sa situation privilégiée en bordure de Ring, sa connexion ferroviaire, ses infrastructures et ses nombreux services, la commune de Braine-l’Alleud regorge d’atouts stratégiques pour les résidents soucieux de mobilité. Première commune du Brabant wallon en termes de population avec 38 000 habitants – mais à la 5e place en termes de densité vu son amplitude géographique -, elle connaît pourtant depuis plusieurs années une croissance démographique très limitée (moins de 1 % par an, c’est-à-dire 300 à 350 personnes).

Une linéarité qui caractérise la volonté marquée par le bourgmestre Vincent Scourneau (MR), en place depuis 10 ans, de contrôler l’expansion de sa commune.  » Nous ne voulons pas d’explosion démographique. Nous tenons à garder la dimension humaine de notre commune ainsi que son aspect rural – 60 % des terres sont encore agricoles. Nous voulons protéger ces zones et n’avons nullement l’intention d’augmenter les zones bâtissables. Il s’agit donc de bien développer l’urbanisation dans les zones déjà urbanisées. En densifiant le centre, au rythme qui est le nôtre, l’expansion pourra se poursuivre encore durant 28 ans, sans toucher au plan de secteur. « 

Une volonté locale protectionniste qui a un effet pervers direct : une forte augmentation de la pression immobilière. Par rapport à sa voisine Waterloo, le lissage des prix vers le haut s’est bel et bien opéré. Certaines zones sont même plus chères que dans la voisine très prisée : moins saturée, Braine-l’Alleud offre la possibilité de s’offrir alentour de beaux espaces verts, ce qui attire une clientèle aisée, avec un effet boule de neige modifiant sensiblement son paysage sociologique.

Montée en gamme

Si l’attraction qu’exerce Braine-l’Alleud – classée 3e commune la moins taxée de Wallonie – semble aussi forte que la pression immobilière qui y règne, c’est parce qu’on y trouve ce qu’on ne trouve pas ailleurs : tous les services d’une ville à la campagne, dont celui d’un hôpital. Autres atouts : le parc d’affaires de l’Alliance en pleine expansion (actuellement à un tiers de sa capacité avec 2 000 employés et un potentiel futur de 10 000 à 15 000 employés), le projet RER qui déclinera tout au long de la commune pas moins de quatre arrêts (centre-ville, Lillois, chaussée Bara et parc de l’Alliance), et le vaste programme de rénovation et de revitalisation du quartier historique et du plateau de la gare en train d’éclore (avec un complexe mixte de 20 000 m2 de commerces, bureaux et logements).

Mais si la commune est une valeur sûre pour les promoteurs, ces derniers ne font pas forcément les affaires qu’ils espèrent. La commune rabote en effet de manière significative les projets au niveau des gabarits et, donc, des marges.  » Parce que nous voulons maintenir un cadre de vie agréable qui convient à la commune et à son développement, nous avons mis sur pied des règles impératives qui mettent un frein à une rentabilité outrancière, ose Vincent Scourneau. Au niveau des immeubles à appartements, le gabarit de référence est celui existant dans le quartier ; un immeuble de 10 étages n’a pas sa place ici. Au niveau des surfaces, les lotissements doivent être de 10 ares, au minimum, et on ne descend pas en dessous des 100 m2 par logement. Plus les gens ont de l’espace, plus ils sont heureux. « 

Heureux, oui, mais à quel prix ? Et pour quel public ciblé ? Car à cette pression immobilière vient se greffer la tendance haut de gamme du futur paysage immobilier de Braine-l’Alleud. Dans la résidence Fortemps, par exemple, un immeuble de 23 appartements de standing situé derrière l’hôtel de ville et faisant partie du vaste programme de revitalisation, un appartement de 100 m2 avec emplacement de parking se vend pas moins de 320 000 euros, ce qui n’a pas empêché sa vente ni celle de la moitié de l’offre totale.

Une croissance des prix exponentielle qui a entraîné un effet paradoxe : le loyer d’un appartement à Braine-l’Alleud est devenu en effet moins cher que son remboursement hypothécaire. Acheter un appartement est donc moins intéressant financièrement parlant que de le louer, l’offre étant pour le moment bien supérieure à la demande. Pour une maison, c’est le contraire. A valeur égale, la location d’une maison y est en effet plus chère que son remboursement hypothécaire, le prix de référence étant actuellement d’environ 350 000 euros, suite à la baisse récente des prix de 5 à 8 %.

Une baisse qui, selon Luc Delens, administrateur délégué d’Immo Boulanger, a déjà atteint ses limites.  » Les acheteurs doivent réaliser que la baisse des prix des maisons a eu lieu, que les vendeurs restent maintenant sur leurs positions et que les prix ne descendront plus. Nous sommes dans une région très convoitée, qui n’offre plus d’alternatives de construction du fait de la raréfaction des terrains à bâtir. « 

De la place pour tous ?

Mais Braine-l’Alleud prétend néanmoins ne pas se fermer aux budgets plus modestes. Et argumente :  » Il existe encore pas mal de maisons dont le revenu cadastral inférieur à 745 euros a pour heureuse conséquence des droits d’enregistrement réduits à 6 %, ajoute Vincent Scourneau. Et avec quasiment 5 % de logements sociaux, nous considérons avoir fait notre part de travail par rapport aux communes limitrophes qui, pour certaines, tournent à peine autour de 1 %. J’attends que celles-ci jouent le rôle qui leur est assigné en matière de solidarité communale afin de rétablir un juste équilibre. « 

Stephan Debusschere