Rajeunir les vieux kots de Louvain-la-Neuve

Le parc de logements étudiants néolouvaniste est pour beaucoup… presque aussi âgé que le campus lui-même. Et pas toujours rénové, ce qui entretient une vétusté généralisée des kots. Mais, petit à petit, des solutions se mettent en place.

Alors que le marché actuel du logement étudiant ne jure que par les projets neufs de résidences luxueuses assorties de services, à Louvain-la-Neuve, certains anciens kots commencent à faire tache dans le paysage. Héritage d’un passé et, surtout, d’une conception de l’immobilier estudiantin révolus, ils sont nombreux à être restés dans leur jus, faute de travaux de rénovation et de remise au goût du jour entrepris par leurs propriétaires.  » C’est parfois compliqué de s’y retrouver entre le son de cloche des étudiants d’un côté et celui des propriétaires de l’autre, mais, globalement, il semble effectivement, au vu des photos que nous voyons passer, que Louvain-la-Neuve soit la ville belge où les kots sont dans un état le moins avantageux pour les étudiants « , acquiesce Nicolas Sauveur, de la société Hellokot, qui administre entre autres le site Internet de petites annonces immobilières kotalouvain.be.

Jusqu’à seize chambres par logement

Premiers immeubles résidentiels à être construits sur le campus de l’UCLouvain, les kots étudiants dits de  » première génération  » ont aujourd’hui 45 ans. Ancrés dès 1974 dans les quartiers du Biéreau, de l’Hocaille et, dans une moindre mesure, à l’orée des Bruyères naissantes, ils accueillent dans les jeunes années du nouveau campus quelque mille étudiants koteurs. Dans un souci d’héberger le plus de locataires possible, ces bâtiments pionniers sont divisés en plusieurs dizaines de logements communautaires regroupant 8, 10, 12, parfois jusqu’à 14 ou 16 chambres autour d’une cuisine, d’un salon et de sanitaires communs.

 » C’était quelque chose de relativement neuf pour l’époque « , signale Florent Cornet, de l’Immobilière Graas- Brison, dont les activités de syndic portent sur un portefeuille de près de 1 000 chambres dans onze immeubles de première génération.  » Les promoteurs d’alors ne parvenaient pas à les vendre, poursuit-il. C’était un produit considéré comme risqué dans les années 1970. Personne ne savait comment ce type de logements allait se louer, ni même si Louvain-la-Neuve allait rencontrer son public.  » Les concepteurs de ces premiers kots optent donc pour une formule alors inédite : la découpe des logements et la vente des chambres à la pièce.  » Les acquéreurs possèdent non seulement la chambre, mais aussi une partie des communs « , relève Florent Cornet.

Cette multiplication des propriétaires au sein d’un même logement communautaire est un phénomène propre à la première fournée de kots étudiants, dont les phases successives ont été complétées en quelques années à peine. Quand les générations d’immeubles suivantes ont vu le jour, dès les années 1985, 1990, 1995, etc., la cote de Louvain-la-Neuve était déjà haute et leur commercialisation s’en est trouvée facilitée.

Résultat ? Les problèmes d’entente entre les copropriétaires d’un même logement se cristallisent pour la plupart sur ces kots quarantenaires. Avec les conséquences que l’on imagine sur leur état général, qui ne va pas en s’améliorant.  » En soi, le fait que ces immeubles de première génération datent des années 1970 n’est pas un souci, tempère Florent Cornet. Le bâti en lui-même reste solide. Mais c’est l’intérieur qui fait la différence. Le degré d’esthétique et de confort dépend des efforts financiers que les différents propriétaires sont prêts à consentir. Pour preuve, certains sont rénovés en profondeur et aussi beaux et qualitatifs que des logements neufs.  » C’est toutefois loin d’être une généralité.

La fin de la pénurie

Il faut dire que, pendant longtemps, la pénurie de logements étudiants qui a grevé le marché néolouvaniste a conféré à ces propriétaires moins regardants une certaine impunité. Travaux ou pas travaux, toutes les chambres trouvaient preneurs.  » Mais cette pénurie a pris fin il y a quelques années maintenant « , assure Isabelle Decoster, responsable presse de l’UCLouvain. Et ce, suite à une vague constructrice menée tant par l’université que par des promoteurs privés.  » Nous avons ajouté 1 500 à 2 000 nouveaux kots en dix ans, souligne la chargée de communication. De quoi arriver à un parc de 4 340 chambres en propre.  » Et d’évaluer le solde à quelque 6 000 biens  » puisque l’université compte 10 000 étudiants koteurs  » : 1 000 chambres chez l’habitant et 5 000 détenues par des propriétaires privés.

Une manne de logements sur lesquels l’UCLouvain tente d’avoir une certaine emprise dans le but, non seulement d’inciter les propriétaires privés à rénover leurs kots, mais aussi, liste Isabelle Decoster, de maintenir les loyers à un niveau abordable.  » Nous avons peu d’outils concrets, détaille- t-elle, mais néanmoins deux moyens de pression : proposer des loyers faibles à nos étudiants locataires et entretenir un certain vide locatif en construisant de nouveaux logements mais aussi en rénovant constamment nos biens pour qu’ils restent compétitifs.  » Le loyer moyen d’un kot de l’université tourne en effet autour de 300 euros (moins pour les plus anciens, plus pour les plus récents, à basse énergie), tandis que Florent Cornet évalue le loyer moyen d’un kot de première génération détenu par un propriétaire privé entre 320 et 350 euros par mois. Avec ceci que les kots académiques bénéficient d’un contrat annuel de dix mois, contre douze partout ailleurs.

 » En tant que syndic, nous incitons les propriétaires des chambres d’un logement communautaire vétuste à investir l’équivalent de quelques mois de loyer, voire même quelques années pour les plus gros travaux de rénovation, poursuit le courtier de l’Immobilière Graas-Brison. Mais on ne peut pas les y obliger. Nous procédons à des devis que l’on répartit par chambre, puis on avise en fonction de la décision de la copropriété.  » Et d’insister, ce faisant, sur le fait qu’il s’agit bien de travaux d’esthétique et de confort.  » Tous les travaux liés à la salubrité des lieux, à la sécurité et à la technique sont toujours menés à bien « , conclut Florent Cornet. Qui précise que le coût à l’achat d’une chambre dans un logement communautaire de première génération est de 50 000 à 58 000 euros. Un prix qui n’incite sans doute guère les anciens propriétaires à faire de l’esthétique, mais qui devrait, au contraire, stimuler les nouveaux à s’y mettre.