Après des années de hausse quasi ininterrompue, le marché immobilier néolouvaniste semble montrer des signes d'essoufflement. " Depuis quelques mois, on n'observe plus le même engouement qu'avant ", acquiesce Maxime Bouserez, patron de l'agence Promimo, installée place de l'Equerre. " Or, poursuit-il, cela fait trente ans que je suis actif sur Louvain-la-Neuve. J'ai tout connu, surtout son développement fabuleux. " Le courtier n'hésite d'ailleurs pas à parler de " revers de la médaille ", arguant que " les propriétaires sont allés trop haut dans les prix ". " Je n'ai pas de boule de cristal, mais j'ai l'impression que l'on a atteint un plafond ", renchérit Eric Sterkendries, responsable de l'Agence de l'Equerre, elle aussi ancrée sur la place éponyme. " C'est un sentiment général sur le marché ", ajoute-t-il.
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Après des années de hausse quasi ininterrompue, le marché immobilier néolouvaniste semble montrer des signes d'essoufflement. " Depuis quelques mois, on n'observe plus le même engouement qu'avant ", acquiesce Maxime Bouserez, patron de l'agence Promimo, installée place de l'Equerre. " Or, poursuit-il, cela fait trente ans que je suis actif sur Louvain-la-Neuve. J'ai tout connu, surtout son développement fabuleux. " Le courtier n'hésite d'ailleurs pas à parler de " revers de la médaille ", arguant que " les propriétaires sont allés trop haut dans les prix ". " Je n'ai pas de boule de cristal, mais j'ai l'impression que l'on a atteint un plafond ", renchérit Eric Sterkendries, responsable de l'Agence de l'Equerre, elle aussi ancrée sur la place éponyme. " C'est un sentiment général sur le marché ", ajoute-t-il. Au point de constituer un frein dans le chef des candidats acquéreurs ? Non, rassurent les courtiers, mais assez pour ralentir significativement les transactions. " Le marché néolouvaniste continue malgré tout à profiter de la conjoncture actuelle : l'épargne ne rapporte plus grand-chose et beaucoup préfèrent dès lors placer leur argent dans la brique ", nuance Eric Sterkendries. En la matière, Louvain-la-Neuve jouit encore et toujours d'une certaine aura, forte d'un retour sur investissement quasi assuré. " Ici, quand on parle d'un rendement de 3 %, c'est vraiment 3 %, parce qu'il y a très peu de chômage locatif ", certifie-t-il. " Mais, reste que, si les investisseurs sont encore présents en masse, ils font désormais leurs calculs et évitent les biens surévalués car, dans ce cas, le rendement espéré n'y est plus ou est moindre ", insiste son confrère Maxime Bouserez. Surévaluation. Le mot est lancé. " Les tarifs néolouvanistes sont actuellement 10 à 15 % trop chers, assène le responsable de l'agence Promimo. Ils ne correspondent plus à la valeur vénale des biens. " La faute à la gourmandise de nombreux vendeurs. " Ils exagèrent leurs prétentions et leur bien s'éternise sur le marché, au point d'en être parfois brûlé ", déplore Maxime Bouserez. Et le courtier de donner l'exemple d'un appartement 1-chambre de 68 mètres carrés inscrit dans un immeuble de plus de vingt ans. " Il a été estimé au prix fort de 220 000 euros. Le client est fort déçu, il imaginait que son bien valait 300 000 euros. " Pourtant, ce n'est pas faute d'un turn-over plus clément pour les plus petites unités. " Les studios et les 1-chambre s'écoulent généralement plus facilement que les plus grands appartements, et certainement mieux que les maisons ", confirme Maxime Bouserez. Parce que leur prix est comparativement moins élevé. Aussi, ils plaisent à une plus large frange de locataires : des célibataires, des chercheurs, des personnes âgées seules, mais aussi des étudiants. " Un studio de 30 à 35 mètres carrés part sans problème à 160 000 ou 165 000 euros ", détaille-t-il, évoquant des " prix bruxellois ". Quid du loyer espéré ? " Quelque 500 euros pour un studio, 600 à 650 euros pour un appartement 1-chambre, estime Eric Sterkendries. En comparaison, un kot privé de type chambre dans un logement communautaire tourne autour de 350 euros. Certains parents ne rechignent de facto pas à allonger la différence pour que leur enfant gagne en confort. " Et les maisons ? Quand bien même sont-elles peu nombreuses dans la cité estudiantine... " On en trouve surtout du côté de Lauzelle, des Bruyères et dans le quartier de La Baraque ", énumère Maxime Bouserez. Soit des coins plus calmes et plus résidentiels, où les candidats acquéreurs achètent pour une occupation propre. Mais pas à n'importe quel prix. " J'ai deux maisons à vendre dans mon portefeuille. Construites au début des années 1990, 200 mètres carrés environ, un jardinet. Les propriétaires en espèrent 500 000 euros. En comptant les droits d'enregistrement et les frais de notaire, on est à environ 575 000 euros ! Il y a quatre ou cinq ans, elles seraient parties à 425 000 euros. Aujourd'hui, je penche plus pour... 390 000 euros. " Ce qui reste une belle plus-value par rapport à leur prix d'acquisition à l'époque : quelque 100 000 euros, assure le courtier. " Je les comprends, en même temps. Ils voient des appartements à vendre à des prix fous, qui frôlent parfois le million d'euros. C'est évident qu'ils se disent que leur maison vaut aussi cher et vilain. " Mais le code postal ne fait pas tout. Surtout que, dans les environs, à Mont-Saint-Guibert, Grez-Doiceau, Ottignies ou Court-Saint-Etienne les projets neufs poussent comme des champignons et affichent des prix nettement inférieurs. " Et puis, avec un budget de 600 000 euros, on peut déjà s'offrir pas mal de belles choses par ailleurs en Brabant wallon... ", glisse encore Maxime Bouserez. Il est toutefois un paramètre susceptible de bouleverser la donne : l'extension du shopping de l'Esplanade. " L'annonce du projet a fait beaucoup de mécontents, relate Eric Sterkendries. Et ce, surtout dans les rangs des propriétaires occupants. Mais c'est paradoxal parce que ces mêmes propriétaires se sont réjouis de l'arrivée de l'Esplanade et de la rue Charlemagne, en 2005. Grâce à cet incroyable boost commercial, la valeur de l'immobilier a plus que doublé entre la fin des années 1990 et aujourd'hui ! " Est-ce que le fait d'agrandir le centre commercial va avoir le même effet sur la brique néolouvaniste ? " Je n'en sais rien, admet le courtier. Mais cela ne va pas nuire à l'attractivité de Louvain-la-Neuve, c'est sûr. " D'autant que la cité estudiantine s'apprête à accueillir un surplus de logements, nourri notamment par le futur projet des Jardins de Courbevoie. Pas moins de 108 kots, 35 minilofts, 42 studios et 107 appartements verront le jour au-delà de la gare, sur la dalle à construire en bordure de la N4 et du boulevard de Wallonie. " A l'échelle d'une commune telle que Louvain-la-Neuve, la venue d'une centaine de logements impacte l'ensemble du marché, avertit Eric Sterkendries. Les constructions les plus anciennes risquent de perdre de la valeur. Si pas à la revente, à la location certainement. " Par Frédérique Masquelier.