Un dossier de Frédérique Masquelier

Les notaires du pays ont passé au crible les chiffres de 2016 pour mieux anticiper le marché immobilier belge en 2017. Des opportunités se dessinent pour les candidats acquéreurs, tant à Bruxelles qu'en Wallonie. Etat des lieux province par province et focus sur la capitale, mais aussi Liège et Charleroi.

Comme chaque année à la mi-février, les notaires bruxellois et wallons se sont penchés sur leurs marchés immobiliers respectifs afin d'en soutirer des enseignements en termes de transactions et de prix - des maisons, villas, appartements et terrains à bâtir. Province par province, mais, surtout, commune par commune, ils ont traqué les évolutions et les tendances, comparant les résultats obtenus à ceux de 2015 et, parfois, jusqu'à cinq ans en arrière.

Où l'on apprend que 2016 était une bonne année pour les uns, une moins bonne pour les autres. Ainsi, la belle hausse du nombre de ventes enregistrée à l'échelle du pays (+ 8,2 %) est surtout le fait de la Flandre et de Bruxelles. Celles-ci ont engrangé respectivement 13,6 % et 12,5 % de transactions en plus par rapport à 2015. La Wallonie est, elle, complètement hors-jeu, son activité immobilière se repliant de 2,8 %. Des moyennes régionales qui se vérifient dans le détail, puisque tous les indicateurs sont dans le vert en Flandre (de + 8,1 % pour le Brabant flamand à + 19,8 % pour la Flandre occidentale) et dans le rouge en Wallonie (de - 4,3 % pour le Luxembourg, à - 1,5 % pour le Hainaut).

Les taux d'intérêt hypothécaires ont une fois de plus soutenu le marché en raclant le plancher. Ils ont même continué à baisser. "Après avoir clôturé 2015 au plus bas à 2,48 %, le taux moyen pour un crédit hypothécaire à taux fixe de plus de 10 ans est passé à 2,27 % en mars pour ensuite flirter avec les 2 % en décembre 2016, relèvent les notaires dans leur analyse. En novembre, il est même passé sous la barre des 2 %, mais d'un centième de pourcent seulement (1,99 %)." Et il s'agit de moyennes.

De même, les montants moyens empruntés en 2016 ont augmenté de 3,5 % par rapport à 2015, ce qui sous-entend que les candidats-acquéreurs ont accédé plus facilement à la propriété, les banques exigeant un apport en fonds propres moins fourni qu'un an plus tôt.

Insécurité fiscale et juridique

En dépit de ce tableau idyllique, l'une des raisons avancées par les notaires wallons pour expliquer la baisse de régime de leur région est de nature fiscale. C'est en effet au sud du pays que les paramètres ont changé en 2016. La régionalisation du bonus logement fédéral, transposée dès 2015 en Flandre et à partir du 1er janvier 2017 seulement à Bruxelles, s'est traduite, en Wallonie, par l'introduction du chèque habitat le 1er janvier 2016. Mais la portée de cette mesure n'est pas encore perceptible, qui s'illustrera lors du prochain exercice d'imposition. A l'inverse de la seconde grande réforme fiscale wallonne de 2016 : l'augmentation des droits d'enregistrement portant sur l'achat d'une troisième habitation, qui sont passés de 12,5 % à 15 %. "Le législateur a voulu cibler les plus nantis, mais une frange large et insoupçonnée des propriétaires wallons en pâtit, indique le notaire liégeois Paul-Arthur Coëme. Il suffit d'avoir hérité de la maison familiale ou d'un appartement à la mer et d'acheter un kot étudiant pour ses enfants ou une chambre dans une séniorie pour ses parents, voire d'acquérir simplement un immeuble de rapport de plusieurs logements pour que le taux de 15 % s'applique." De quoi refroidir les velléités immobilières des Wallons ou les reporter ailleurs, dans d'autres régions du pays, mais aussi sur la brique papier.

Dans quel quartier investir ?

Le Vif/L'Express a cherché à savoir, pour les grandes villes que sont Bruxelles, Liège et Charleroi, dans quel quartier les candidats investisseurs avaient-ils intérêt à mener leurs prospections immobilières. Soit ceux dans lesquels ils peuvent espérer un rendement locatif coquet, bien sûr, mais aussi, et surtout, une plus-value à la revente d'autant plus importante que le prix de départ est bas. C'est pourquoi les quartiers d'ores et déjà en vogue ont volontairement écartés de l'analyse, quoiqu'ils n'en soient pas moins intéressants pour des propriétaires bailleurs surtout motivés par un revenu locatif confortable.

Comme si cela ne suffisait pas, les notaires wallons se font également l'écho du problème des infractions urbanistiques, lui aussi potentiellement responsable du piètre roulement qui grève les biens de leur région. Problème qui n'est pas neuf mais qui prend des proportions inquiétantes. Car, si, à Bruxelles, ce sont surtout les investisseurs qui en font les frais, pour cause généralement de division sauvage d'un bien en plusieurs logements, en Wallonie, "quasi un bien sur trois déroge aux prescriptions urbanistiques", dénonce Me Coëme. "C'est une source d'insécurité juridique pour les candidats acquéreurs." Et de citer moult situations "non prévues par le législateur mais dont l'interprétation se fait souvent au détriment du contribuable", caisses communales vides obligent. La faute, notamment, incrimine-t-il, au laxisme patent de la "police de l'urbanisme", qui ne s'acquitte pas systématiquement d'un déplacement en bonne et due forme pour constater les faits sur place, reportant le problème pour les générations suivantes d'acquéreurs. "Il m'est arrivé de devoir acter la vente d'un bien qui n'existait tout simplement pas à l'urbanisme, alors même qu'il avait été plusieurs fois vendu en toute légalité et que les autorités communales en détenaient les plans !" A noter que les choses devraient s'améliorer. Un décret d'assouplissement des règles (dont une prescription décennale pour certaines infractions mineures) a récemment été déposé par deux députés régionaux pour être inscrit dans la nouvelle mouture du CoDT (Code de développement territorial), qui entrera en vigueur le 1er juin prochain.

Les prix sont dans le vert

Cela étant dit, il est intéressant de constater que les écarts qui marquent l'activité immobilière à travers le pays ne se retrouvent pas dans les évolutions des prix moyens des biens. Certes, celui des maisons stagne en Wallonie (+ 0,4 %) et progresse à Bruxelles (+ 4,8 %), mais, en revanche, il n'augmente pas autant qu'on n'aurait pu le penser en Flandre (+ 0,8 %). Les tarifs des villas dégringolent en Flandre (- 7,9 %) et à Bruxelles (- 8,1 %), mais se maintiennent en Wallonie (+ 3,6 %). Quant aux appartements, leur valeur gonfle partout : + 4 % en Flandre, + 3 % à Bruxelles et même + 5,2 % en Wallonie.

Quid de 2017 ? Les notaires du pays n'ont pas de boule de cristal, mais les indicateurs macro-économiques (positifs - taux d'intérêt bas, inflation maîtrisée, épargne importante... - et négatifs - crise économique persistante, pouvoir d'achat en berne...) les amènent à appréhender légèrement l'année qui débute.

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Le dossier Immo du Vif/L'Express vous guide et vous livre tous les prix, commune par commune, et les tendances, province par province.

Un dossier de 20 pages à découvrir cette semaine dans Le Vif/L'Express.

EN VENTE MAINTENANT

Un dossier de Frédérique MasquelierLes notaires du pays ont passé au crible les chiffres de 2016 pour mieux anticiper le marché immobilier belge en 2017. Des opportunités se dessinent pour les candidats acquéreurs, tant à Bruxelles qu'en Wallonie. Etat des lieux province par province et focus sur la capitale, mais aussi Liège et Charleroi.Comme chaque année à la mi-février, les notaires bruxellois et wallons se sont penchés sur leurs marchés immobiliers respectifs afin d'en soutirer des enseignements en termes de transactions et de prix - des maisons, villas, appartements et terrains à bâtir. Province par province, mais, surtout, commune par commune, ils ont traqué les évolutions et les tendances, comparant les résultats obtenus à ceux de 2015 et, parfois, jusqu'à cinq ans en arrière.Où l'on apprend que 2016 était une bonne année pour les uns, une moins bonne pour les autres. Ainsi, la belle hausse du nombre de ventes enregistrée à l'échelle du pays (+ 8,2 %) est surtout le fait de la Flandre et de Bruxelles. Celles-ci ont engrangé respectivement 13,6 % et 12,5 % de transactions en plus par rapport à 2015. La Wallonie est, elle, complètement hors-jeu, son activité immobilière se repliant de 2,8 %. Des moyennes régionales qui se vérifient dans le détail, puisque tous les indicateurs sont dans le vert en Flandre (de + 8,1 % pour le Brabant flamand à + 19,8 % pour la Flandre occidentale) et dans le rouge en Wallonie (de - 4,3 % pour le Luxembourg, à - 1,5 % pour le Hainaut).Les taux d'intérêt hypothécaires ont une fois de plus soutenu le marché en raclant le plancher. Ils ont même continué à baisser. "Après avoir clôturé 2015 au plus bas à 2,48 %, le taux moyen pour un crédit hypothécaire à taux fixe de plus de 10 ans est passé à 2,27 % en mars pour ensuite flirter avec les 2 % en décembre 2016, relèvent les notaires dans leur analyse. En novembre, il est même passé sous la barre des 2 %, mais d'un centième de pourcent seulement (1,99 %)." Et il s'agit de moyennes.De même, les montants moyens empruntés en 2016 ont augmenté de 3,5 % par rapport à 2015, ce qui sous-entend que les candidats-acquéreurs ont accédé plus facilement à la propriété, les banques exigeant un apport en fonds propres moins fourni qu'un an plus tôt.En dépit de ce tableau idyllique, l'une des raisons avancées par les notaires wallons pour expliquer la baisse de régime de leur région est de nature fiscale. C'est en effet au sud du pays que les paramètres ont changé en 2016. La régionalisation du bonus logement fédéral, transposée dès 2015 en Flandre et à partir du 1er janvier 2017 seulement à Bruxelles, s'est traduite, en Wallonie, par l'introduction du chèque habitat le 1er janvier 2016. Mais la portée de cette mesure n'est pas encore perceptible, qui s'illustrera lors du prochain exercice d'imposition. A l'inverse de la seconde grande réforme fiscale wallonne de 2016 : l'augmentation des droits d'enregistrement portant sur l'achat d'une troisième habitation, qui sont passés de 12,5 % à 15 %. "Le législateur a voulu cibler les plus nantis, mais une frange large et insoupçonnée des propriétaires wallons en pâtit, indique le notaire liégeois Paul-Arthur Coëme. Il suffit d'avoir hérité de la maison familiale ou d'un appartement à la mer et d'acheter un kot étudiant pour ses enfants ou une chambre dans une séniorie pour ses parents, voire d'acquérir simplement un immeuble de rapport de plusieurs logements pour que le taux de 15 % s'applique." De quoi refroidir les velléités immobilières des Wallons ou les reporter ailleurs, dans d'autres régions du pays, mais aussi sur la brique papier.Comme si cela ne suffisait pas, les notaires wallons se font également l'écho du problème des infractions urbanistiques, lui aussi potentiellement responsable du piètre roulement qui grève les biens de leur région. Problème qui n'est pas neuf mais qui prend des proportions inquiétantes. Car, si, à Bruxelles, ce sont surtout les investisseurs qui en font les frais, pour cause généralement de division sauvage d'un bien en plusieurs logements, en Wallonie, "quasi un bien sur trois déroge aux prescriptions urbanistiques", dénonce Me Coëme. "C'est une source d'insécurité juridique pour les candidats acquéreurs." Et de citer moult situations "non prévues par le législateur mais dont l'interprétation se fait souvent au détriment du contribuable", caisses communales vides obligent. La faute, notamment, incrimine-t-il, au laxisme patent de la "police de l'urbanisme", qui ne s'acquitte pas systématiquement d'un déplacement en bonne et due forme pour constater les faits sur place, reportant le problème pour les générations suivantes d'acquéreurs. "Il m'est arrivé de devoir acter la vente d'un bien qui n'existait tout simplement pas à l'urbanisme, alors même qu'il avait été plusieurs fois vendu en toute légalité et que les autorités communales en détenaient les plans !" A noter que les choses devraient s'améliorer. Un décret d'assouplissement des règles (dont une prescription décennale pour certaines infractions mineures) a récemment été déposé par deux députés régionaux pour être inscrit dans la nouvelle mouture du CoDT (Code de développement territorial), qui entrera en vigueur le 1er juin prochain.Cela étant dit, il est intéressant de constater que les écarts qui marquent l'activité immobilière à travers le pays ne se retrouvent pas dans les évolutions des prix moyens des biens. Certes, celui des maisons stagne en Wallonie (+ 0,4 %) et progresse à Bruxelles (+ 4,8 %), mais, en revanche, il n'augmente pas autant qu'on n'aurait pu le penser en Flandre (+ 0,8 %). Les tarifs des villas dégringolent en Flandre (- 7,9 %) et à Bruxelles (- 8,1 %), mais se maintiennent en Wallonie (+ 3,6 %). Quant aux appartements, leur valeur gonfle partout : + 4 % en Flandre, + 3 % à Bruxelles et même + 5,2 % en Wallonie.Quid de 2017 ? Les notaires du pays n'ont pas de boule de cristal, mais les indicateurs macro-économiques (positifs - taux d'intérêt bas, inflation maîtrisée, épargne importante... - et négatifs - crise économique persistante, pouvoir d'achat en berne...) les amènent à appréhender légèrement l'année qui débute.