Un ballet de grues, une perfusion de grands chantiers, un grondement sourd à travers les rues de Charleroi. L'image d'une ville en profonde mutation avait presque rejoint le rang de l'éternelle fiction, tant le coeur du Pays Noir semblait s'être accommodé, par fatalité, à son état de décrépitude. Tout au plus constituait-elle un lointain présage, en guise d'espoir dans l'attente de jours meilleurs. Mais le verrou historique aux ambitions métropolitaines de Charleroi a fini par sauter. D'abord dans la Ville-Basse, où quelques développeurs immobiliers ont suivi la dynamique amorcée par Phénix, vaste opération de revitalisation à 58 millions d'euros, cofinancée par l'Europe. D'ici peu, ce sera au tour de la Ville-Haute, via les 142 millions octroyés dans le cadre de " Charleroi District Créatif". Et puis, si la doctrine produit les effets escomptés, le cercle vertueux s'élargira, inexorablement. Aux quartiers voisins. A la ville entière. A la future métropole, enfin digne d'en conquérir l'aura et les habitants qui l'ont si longtemps délaissée.
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Un ballet de grues, une perfusion de grands chantiers, un grondement sourd à travers les rues de Charleroi. L'image d'une ville en profonde mutation avait presque rejoint le rang de l'éternelle fiction, tant le coeur du Pays Noir semblait s'être accommodé, par fatalité, à son état de décrépitude. Tout au plus constituait-elle un lointain présage, en guise d'espoir dans l'attente de jours meilleurs. Mais le verrou historique aux ambitions métropolitaines de Charleroi a fini par sauter. D'abord dans la Ville-Basse, où quelques développeurs immobiliers ont suivi la dynamique amorcée par Phénix, vaste opération de revitalisation à 58 millions d'euros, cofinancée par l'Europe. D'ici peu, ce sera au tour de la Ville-Haute, via les 142 millions octroyés dans le cadre de " Charleroi District Créatif". Et puis, si la doctrine produit les effets escomptés, le cercle vertueux s'élargira, inexorablement. Aux quartiers voisins. A la ville entière. A la future métropole, enfin digne d'en conquérir l'aura et les habitants qui l'ont si longtemps délaissée. Le regain d'intérêt est manifeste. Ces 22 et 23 octobre, la ville accueillait la deuxième édition du Forum immobilier de Charleroi Sud-Hainaut. L'événement, piloté par l'intercommunale de développement économique Igretec, visait à présenter le potentiel et les projets de 21 des 28 communes des arrondissements de Charleroi et de Thuin. "Pour le moment, nous attirons les pionniers, les éclaireurs prêts à relever le défi de Charleroi", résume Paul Magnette (PS), bourgmestre en titre de Charleroi. L'opération de séduction du Forum est l'occasion de repartir à la chasse aux investisseurs. L'engouement est incontestable : plus de 600 personnes se sont inscrites pour la journée phare de l'événement, le 22 octobre. Le potentiel de Charleroi l'est tout autant. Le montant des investissements publics ou privés de 2012 à 2020, pour les projets d'envergure du centre-ville, s'y élèverait à plus d'un milliard d'euros. Cette somme intègre notamment le titanesque chantier Rive Gauche, porté par le groupe Saint-Lambert Promotion : un centre commercial de 37 000 m², un hôtel de luxe de 110 chambres et 60 logements de standing. A moins d'un hiver rigoureux, l'essentiel des travaux sera finalisé pour octobre 2016. "Nous voulons devenir le pacemaker de la Ville-Basse et créer de l'attractivité aux alentours", souligne Raphaël Pollet, le directeur du projet. A quelques centaines de mètres vers l'est, le chancre visuel de l'ancien site d'Inter-Beton disparaîtra d'ici un an ou deux. Sur deux hectares, les promoteurs de River Towers, l'Anversois Luc Schellen et l'Israélien Marcos Lande, comptent y développer environ 270 logements, ainsi que du commerce et des espaces de bureaux. Le projet repose essentiellement sur la construction de deux tours, le long de la Sambre et du ring. Leur finalisation est attendue pour 2019. "Dès 2003, nous avions pressenti qu'un changement allait se produire à Charleroi", confient les deux associés de River Towers. Parmi les indices évoqués : le succès de l'Aéropole, parc économique de 100 hectares situé à Gosselies, aux abords de l'aéroport. Mais aussi le prix attractif des terrains à valoriser. "Dans une ville avec des problèmes, le coût de départ est plus faible et la marge d'investissement est plus élevée qu'ailleurs", poursuit Paul Magnette. Ces deux exemples ne constituent qu'une image très partielle des mutations en cours. Pour répondre à l'enjeu démographique, la Ville de Charleroi ambitionne de construire 12 000 logements supplémentaires à l'horizon 2045, soit l'équivalent de 400 unités par an. Faute de stabilité politique, les choix stratégiques, sur le long terme, avaient longtemps fait défaut à Charleroi, qui ne disposait pas d'un schéma de structure. La version élaborée par le bureau Cooparch, en 2012, a été torpillée par le fonctionnaire délégué de la Région wallonne et d'emblée écartée par Paul Magnette. A tel point que la Ville est toujours en conflit avec le bureau d'études. "C'était du prêt-à-porter qui ne tenait absolument pas compte de nos spécificités, critique le bourgmestre en titre. Nous avons fait du sur-mesure." La cellule du bouwmeester (maître-architecte) de la Ville, Georgios Maillis, a donc repris ce vaste chantier il y a plusieurs mois. Le projet territorial 2015-2025 de Charleroi, que Le Vif/L'Express s'est procuré en primeur, est à présent finalisé. Ce nouveau document clé de la Ville, baptisé "Charleroi Métropole", est présenté ce 22 octobre aux investisseurs, dans le cadre du Forum immobilier. "Tous les promoteurs que nous rencontrons veulent une vision sur le long terme, constate Paul Magnette. Cette analyse approfondie explique comment nous allons corriger le tissu urbain, pour le rendre à la fois plus fonctionnel et plus agréable." Le développement immobilier est appelé à y jouer un rôle majeur. Les projets qui voient le jour actuellement jettent les bases d'un redéploiement plus intense encore dans les prochaines années. "L'attractivité de Charleroi aujourd'hui repose sur la conjonction de deux choses : il y a d'une part un foncier disponible et accessible, et d'autre part la dynamique de la Ville, qui a lancé la machine sur le plan de la communication et du marketing urbain", reconnaît Nicolat Rochet, sociologue-urbaniste chez Espace Environnement, un bureau d'expertise axé sur la participation citoyenne. "Charleroi a une image qui, au départ, ne lui est pas favorable. Dans un domaine où toutes les villes sont en compétition, il était donc crucial de réaffirmer son potentiel pour attirer des investisseurs. Et on a l'impression que c'est en train de fonctionner." Les défis restent nombreux. Le premier consistera à inciter les habitants potentiels, en particulier la classe moyenne, à réinvestir le territoire de Charleroi. Après un long déclin - 26 000 habitants en moins sur une période de vingt-cinq ans - la courbe de la population carolo s'est légèrement redressée depuis 2001. Au 1er janvier 2015, Charleroi comptait 202 965 habitants. La ville reste confrontée à un problème criant : elle ne parvient pas encore à réconcilier la géographie économique avec la géographie humaine. Plus de deux tiers des personnes travaillant à Charleroi habitent en dehors du territoire communal. Le deuxième défi porte sur l'indispensable rééquilibrage du tissu urbain. Au fil du temps, la population a globalement délaissé certaines zones où Charleroi compte précisément densifier l'habitat. Le centre-ville, assimilé géographiquement à l'intra-ring, est particulièrement concerné par ce phénomène observable depuis une trentaine d'années. Via les données du Registre national, l'Institut wallon de l'évaluation, de la prospective et de la statistique (Iweps) a notamment analysé les mutations résidentielles dans les 55 quartiers de Charleroi. Les chiffres pour la période 2009-2013 confirment le déclin du nombre d'habitants dans la Ville-Haute et la Ville-Basse, à l'instar de la plupart des quartiers avoisinants. C'était déjà le cas de 2005 à 2009. D'où l'attention portée sur l'attractivité du centre de Charleroi depuis quelques années. Paul Magnette revendique 50 hectares de projets en cours et planifiés sur les 200 hectares qui constituent le centre-ville. "Le choix politique d'y ramener les grandes fonctions métropolitaines va lui permettre de revivre, assure Georgios Maillis, le bouwmeester de la Ville. On a besoin d'y retrouver de la densité, de l'activité et de la substance. Il est évident, par exemple, que l'on doit se doter d'un palais des congrès. Ceux qui se posent encore la question sont en train de snober la ville." Cette stratégie s'intègre dans le premier axe du nouveau projet territorial de Charleroi. Il souligne la nécessité de récréer du logement dans le centre-ville et des espaces publics de qualité. "Cela passe aussi par une modification radicale de la mobilité, une refonte ambitieuse de son tissu urbain, une revalorisation de ses espaces verts et la conception d'un plan lumière créant un nouveau paysage nocturne", indique par ailleurs Paul Magnette dans son introduction. La tripartite PS-MR-CDH entend aussi ramener de l'activité économique en centre-ville. Ce sera l'une des missions du futur "Left Side Business Park", sur le côté ouest de l'intra-ring, où devraient notamment s'ériger plusieurs tours composées de bureaux et d'appartements, pour un coût estimé à 200 millions d'euros. Le projet, phasé en six lots, s'étalera sur quinze à vingt ans. "A ce stade, il y a déjà un intérêt suffisant pour remplir au moins une tour, précise Paul Magnette. Pour les autres lots, la reconversion prendra plus de temps puisqu'il faudra abattre des bâtiments, comme la tour des finances." A plus court terme, l'esplanade de la gare de Charleroi-Sud accueillera elle aussi du logement et des espaces de bureaux. Une priorité qui vire parfois à l'obsession. En 2014, Paul Magnette impose un revirement drastique à Ores, qui compte implanter son futur siège social (450 emplois concernés) sur le site de l'Aéropole. Malgré le compromis ficelé avec Igretec, le bourgmestre négociera à tous les étages pour que l'intercommunale s'installe plutôt près de la gare du Sud. "Je suis d'accord avec la volonté de la Ville d'y attirer des entreprises, commente Nathalie Czerniatynski, chef du service développement stratégique et territorial d'Igretec. Mais l'implantation en centre-ville ne convient pas aux sociétés dont les bureaux constituent avant tout un point de chute pour leurs commerciaux." Pour Philippe Chèvremont, directeur du centre d'entreprises Héraclès, les métiers à vocation créative en ont revanche toute leur place en coeur de ville. "Il s'agit généralement de petites équipes, qui cherchent à travailler en réseau pour développer un projet, sur le modèle de l'économie collaborative." A quel horizon la dynamique enclenchée à Charleroi engendrera-t-elle des retombées sur le plan budgétaire et socio-économique ? Les multiples projets en cours suffiront-ils à susciter un engouement plus large et à ramener les habitants par milliers sur le sol carolo ? "Pour beaucoup de personnes extérieures à la ville, l'image de Charleroi, ça reste les cheminées, constate Nicolas Rochet. Les gens viennent voir Marchienne et pensent avoir visité la ville." La vaste zone de la Porte Ouest (plus de 200 hectares) sera justement le prochain grand chantier de Charleroi. Un budget public-privé de 180 millions d'euros est d'ores et déjà réservé pour l'assainissement et la reconversion économique des anciennes friches industrielles. L'accord-cadre dégagé avec le principal propriétaire, Duferco, limitera la réindustrialisation de la zone au côté sud de la Sambre. L'autre rive accueillera du logement et de l'activité économique (hors industries). Si la reconversion de la Porte Ouest s'étalera sur 20 ans, les grands projets du centre-ville seront finalisés en 2020, assure Paul Magnette. Sur cet aspect, les développeurs immobiliers qui ont effectué un pari à risque sur Charleroi il y a quelques années se montrent aujourd'hui assez confiants. " Contrairement à ce qui s'est dit récemment, la commercialisation de Rive Gauche se passe bien, assure Raphaël Pollet. Et nous recevons plusieurs appels par semaine concernant les futurs logements de standing le long de la Sambre." Le succès de la reconquête de Charleroi reposera sur trois conditions. Pour Espace Environnement, il est primordial que la population carolo se retrouve dans les projets qui s'apprêtent à voir le jour. "Le fait de présenter le schéma stratégique au Forum immobilier est bien au niveau du marketing, un peu moins sur le plan de la participation citoyenne", glisse Nicolas Rochet. La prédominance de grands projets financés par l'Europe, comme Charleroi DC dans la Ville-Haute, laisserait par ailleurs peu de place à la concertation. Il en va de même pour la plupart des investissements privés. "En général, la population en apprend l'existence quand tout est déjà ficelé." Deux : vu la concurrence inhérente au monde de l'immobilier, les acteurs privés présents à Charleroi se parlent peu. La Ville devra veiller au développement cohérent de son tissu urbain, d'autant plus lorsque deux projets d'envergure ne sont séparés que par quelques centaines de mètres. C'est la mission de la cellule du bouwmeester. L'arbitrage s'annonce complexe. Enfin, Charleroi devra impérativement miser sur une vaste rénovation de son bâti existant. Quelque 42 % de ses bâtiments résidentiels ont été construits avant 1900 et plus de 70 % datent de l'avant-guerre (contre une moyenne de 50 % à l'échelle wallonne). "N'oublions pas que 80 % du parc immobilier de l'avenir existe déjà", conclut Nicolas Rochet. Résolument engagée dans une opération de séduction, la première ville wallonne se profile fièrement comme "l'un des plus grands chantiers de requalification urbaine d'Europe", dixit Paul Magnette. La croisade métropolitaine de Charleroi a déjà livré ses premiers projets d'envergure. Au-delà du message délivré aux développeurs immobiliers et aux forces vives, il lui restera à fédérer l'ensemble des habitants de demain.