En 2018, un bien immobilier sur dix vendus en Belgique l'était en terre hennuyère. Avec 10,2 % de parts de marché à l'échelle du pays, le Hainaut est la seule province wallonne à faire partie du top cinq des provinces les plus performantes sur le plan de l'activité immobilière, derrière Anvers (16 %), la Flandre orientale (13,7 %) et la Flandre occidentale (12,8 %), mais devant le Brabant flamand (9,9 %). C'est dire si le marché immobilier hennuyer est dynamique. Le nombre de transactions y a d'ailleurs augmenté de 5,5 % entre 2017 et 2018.

" Les ventes sont nombreuses mais les prix sont faibles ", oppose le notaire Sylvain Bavier, dont l'étude est située à La Louvière. " Le Hainaut est la province la moins chère de Belgique ; on y fait les meilleures affaires ", insiste-t-il. Avec un prix médian de 140 000 euros pour une maison et de 130 000 euros pour un appartement, le Hainaut se place en effet en dessous des statistiques non seulement nationales (respectivement 230 000 et 195 000 euros), mais aussi régionales (165 000 et 160 000 euros). Ce n'est pourtant pas faute de voir la valeur de la brique y suivre une tendance haussière. Très légère sur le marché des maisons depuis 2014, elle s'est accrue l'an passé, leur prix médian gonflant de 6,9 %. Du côté des appartements, la courbe est sensiblement la même, gagnant subitement 4 % entre 2017 et 2018.

Le mythe du Bruxellois

Une évolution générale qui est surtout le fait du flanc occidental de la province. Les arrondissements d'Ath, Tournai et Mouscron, plus communément désignés sous le terme de " Wallonie picarde " sont traditionnellement mieux cotés et tirent les prix hennuyers vers le haut . " Les régions de Mons et de Charleroi sont plus faibles, et la botte du Hainaut (NDLR : composée des communes de Beaumont, Sivry-Rance, Froidchapelle, Chimay et Momignies) l'est plus encore ", détaille Nicolas Romain, notaire à Anderlues. Et pour cause, ce sont elles qui sont le plus éloignées du voisinage de la Flandre d'une part, de la province de Brabant wallon de l'autre. " Silly, Enghien, Braine-le-Comte, Seneffe, Les Bons Villers et, dans une moindre mesure, Pont-à-Celles, bénéficient de la proximité immédiate du Brabant wallon ", acquiesce Me Romain. En deuxième et troisième ligne, Mons et Charleroi ne profitent pas de cet effet de contagion. Et la botte du Hainaut encore moins. " C'est le mythe du Brabançon ou du Bruxellois qui descend dans nos régions pour s'y installer, défend Me Bavier. C'est vrai pour les communes limitrophes de la périphérie bruxelloise élargie, si elles offrent un cadre rural agréable et ont la chance de disposer d'une gare bien desservie. Rejoindre la capitale en train ou en voiture au départ de ces entités privilégiées prend au final autant de temps que de la traverser de part en part quand on y réside. Mais cela ne se vérifie pas ailleurs. " Et Nicolas Romain de renchérir : " On entend souvent autour de nous des propriétaires convoiter un prix de vente élevé pour leurs belles grosses maisons. Ils se disent que si un Bruxellois passe par là, il pourra se l'offrir. Il ne faut pas se leurrer, cela n'arrive jamais à Mons et Charleroi. "

Plus le prix est bas, plus il monte

Le bien le plus populaire à l'est de la province de Hainaut est une petite maison ouvrière mitoyenne de deux, voire trois chambres, qui intéresse avant tout un public de candidats-acquéreurs locaux. Qui ne disposent pas d'un budget extensible. Ce qui explique, relève le notaire Romain, que les évolutions de prix soient relativement stables dans les communes où la brique est de prime abord plus onéreuse - surtout compte tenu de l'inflation - et beaucoup plus marquées dans les communes où elle est meilleur marché.

" Charleroi, Châtelet et Farciennes, par exemple, tirent leur épingle du jeu ", poursuit-il. Le prix médian des maisons dans la première croît de 6,3 % pour atteindre 119 000 euros. A Châtelet, il gagne 14,3 % pour se hisser à 120 000 euros, contre un bond de 15 % à 115 000 euros à Farciennes. " Des croissances impressionnantes qui ne sont possibles que parce que le prix de départ est significativement bas ", justifie Nicolas Romain. Du côté de la Ville de Mons, la carte des prix médians des maisons des différentes entités qui la composent affiche surtout des prix dans le rouge. Les trois seules hausses observées le sont à Maisières (+21,3 %, à 153 750 euros), Saint-Symphorien (+36,3 %, à 242 000 euros) et Ghlin (+4,1 % à 151 000 euros). Mais elles n'inspirent pas toutes confiance à Sylvain Bavier. " Les deux premières hausses sont à relativiser, surtout à Saint-Symphorien, où le prix médian est déjà élevé à la base, tempère-t-il. Cela dit, on constate que ce trio de communes est encore et toujours celui qui se porte le mieux en région montoise. " Dans les environs de Soignies, les deux notaires hennuyers pointent les belles remontées des prix médians des maisons au Roeulx (+9,7 %, à 158 000 euros) et à La Louvière (+11 %, à 133 250 euros). Enfin, autour de Thuin et dans la botte du Hainaut, ce sont les communes d'Estinnes (+22 %, à 180 000 euros), Froidchapelle (+21,3 %, à 121 250 euros) et Beaumont (+20 %, à 150 000 euros) qui retiennent leur attention.

Peu d'appartements sur le marché

Pour les appartements, la situation est tant soit peu différente. Notamment parce que toutes les communes n'en sont pas nécessairement pourvues. A l'est de la province de Hainaut, seules Mons, Charleroi, Thuin et Soignies présentent un parc et donc un échantillon de transactions suffisant pour être analysé. Pour preuve, sur l'ensemble des ventes de logements conclues en 2018, il s'y est respectivement vendu 20,8 %, 14,7 %, 11,4 % et 10,5 % d'appartements. Dans le détail, les nombreuses promotions immobilières dont font l'objet les communes de Mons et de Charleroi boostent le prix médian de leurs appartements entre 2017 et 2018. " +7,7 % à Mons pour arriver à 140 000 euros et +8,4 % à 100 000 euros à Charleroi, c'est une belle évolution ", signale Me Bavier. Le notaire louviérois conclut en évoquant le cas de sa commune : " La Louvière est en passe de connaître une arrivée en masse d'appartements avec la confirmation du projet de centre commercial et d'immeubles à appartements La Strada, du promoteur Wilhelm&Co. Quelque 600 logements sont prévus, un afflux de biens neufs qui impactera certainement le prix médian à la hausse dans les prochaines années. "

L'abattement wallon, plus équitable

En vigueur depuis le 1er janvier 2018, l'instauration, en Wallonie, d'un abattement des droits d'enregistrement sur une première tranche de 20 000 euros accordé aux nouveaux propriétaires d'une habitation unique ravit les notaires hennuyers. " Le système le plus abouti est celui en vigueur à Bruxelles et j'espère que la Wallonie s'y ralliera un jour, commente le notaire Nicolas Romain. Mais c'est un premier pas vers une alternative plus équitable au taux de droits d'enregistrement réduit de 6 % pour les biens dont le revenu cadastral plafonne à 745 euros. En effet, cette aide n'est pas représentative de la réalité du marché : une maison à Jemappes peut avoir un revenu cadastral supérieur à 745 euros alors qu'une fermette rénovée à Thieusies plafonnera à 200 euros - la valeur de la grange dans les années 1960 - parce ses propriétaires n'ont jamais déclaré les travaux. "

Les centres commerciaux boostent le marché des appartements

Dans leur présentation, les notaires Sylvain Bavier (La Louvière) et Nicolas Romain (Anderlues) se sont penchés sur trois développements d'envergure dans leur région : Les Grands Prés et leur extension à Mons, Rive Gauche à Charleroi et La Strada à La Louvière. Leur point commun ? Ils se fondent sur un pôle commercial mais le conjuguent à des immeubles résidentiels pour créer un nouveau quartier de toutes pièces. Et cela marche ! Me Bavier observe ainsi que " beaucoup de gens se promènent le week-end le long de l'eau ou autour des Grands Prés depuis les grands travaux de 2016. Dans mon étude, je reçois de nombreux couples de personnes âgées qui achètent un appartement proche du centre commercial, mais aussi pas mal de Flamands qui s'en acquittent à titre d'investissement. " De quoi l'amener à conclure à " l'évolution de ce quartier montois vers une nouvelle ville, comme ce qui se prépare à Tubize ". La future passerelle enjambant la gare de Mons contribuera selon lui à cet effet de dédoublement de la cité du Doudou, " un peu comme Louvain-la-Neuve ".

Pour ce qui est de Charleroi, Rive Gauche, qui a ouvert en mars 2017, n'est pas à proprement parler le point d'ancrage d'une ville nouvelle puisqu'il se situe en son coeur. " Mais le centre commercial contribue au renouveau du centre-ville de Charleroi, qui dépérissait ", argue Me Romain. Les promotions d'immeubles à appartements qui ont accompagné la construction du shopping attirent les investisseurs intra-muros (à un rythme toutefois beaucoup plus lent qu'escompté et, in fine, secouent les prix. " Les gens sont d'abord revenus au centre de Charleroi pour faire la fête, ils embraient ensuite le mouvement sur le plan du marché immobilier ", plaisante son confrère Sylvain Bavier. Ce dernier semble par ailleurs optimiste quant aux retombées positives du projet louviérois de La Strada. " Le marché de La Louvière est surtout l'apanage des ventes de maisons jusqu'à présent. C'est le bien que l'on retrouve le plus sur le territoire de la commune. Mais la situation est amenée à changer grâce au projet de centre commercial. " Une évolution positive, estime le notaire, car les seniors ont tendance à vouloir se retirer dans un appartement pour leurs vieux jours. Pourvu que celui-ci soit grand, précise-t-il. Car ces couples de retraités sont habitués à leur ancienne villa quatre-façades et requièrent assez d'espace pour faire rentrer toute une vie de mobilier et de souvenirs dans un appartement.