Immo : 2011, une bonne année, une fois de plus

Le marché immobilier résidentiel n’a pas démérité en 2011. Les prix de vente ont globalement augmenté en Wallonie et à Bruxelles, comme en Flandre d’ailleurs. Et il y a eu plus de transactions qu’en 2010. Et dire qu’on parle d’une crise…

Comme il est de tradition depuis maintenant quelques années, la Fédération royale du notariat belge publie, en février, son analyse du marché immobilier de l’année écoulée. L’occasion de recueillir les prix moyens et médians des différents types de biens vendus à Bruxelles et en Région wallonne, et de faire le point sur leur évolution, comme sur celle du volume des transactions. Un bilan auquel se joint cette année le Brabant flamand, passé en revue par nos soins, en exclusivité. Avant de découvrir les conclusions des notaires, province par province, il y a lieu de faire une série de remarques d’ordre général.


Tout d’abord, l’ensemble des notaires interrogés rendent compte d’un marché à deux vitesses. D’un côté, les biens qui affichent un rapport qualité-prix attractif, tant en termes de bon état général, de faible consommation énergétique et de situation idéale, remportent un franc succès. De l’autre, ceux qui ne peuvent satisfaire à ces critères sont de plus en plus délaissés.

Ce constat révèle un véritable tournant opéré dans le chef des candidats-acquéreurs : la rénovation du bien – si elle s’impose – est désormais prise en compte dans le calcul du budget consacré à l’achat. C’est la fin de ce que certains ont appelé « l’ère Brico ». Plus question d’acheter « n’importe quoi », avec l’idée que l’on occupera ses week-ends à retaper de vieux murs. L’acheteur se montre prudent et ne parie plus son capital sur un cheval boiteux. A ce titre, l’isolation du bien est au centre des considérations. Ou faudrait-il dire… la facture énergétique. Car la préoccupation du public est économique, avant d’être écologique. De là à considérer le certificat de performance énergétique des bâtiments (PEB) – obligatoire pour toutes les ventes de biens d’habitation depuis mai 2011 en Région de Bruxelles-Capitale et juin 2011 en Région wallonne – comme un argument de vente, il y a un pas. D’autant que celui-ci doit être délivré lors de la signature du compromis de vente et a, dès lors, peu de chance d’impliquer une renégociation de celle-ci.

La fameuse brique dans le ventre

Cela étant, l’immobilier est et reste ancré dans la culture belge comme étant la valeur-refuge par excellence. Ce n’est pas un hasard si, en dix ans de temps, 78 % des Belges ont franchi le cap de la propriété, contre 68 % auparavant. Un penchant naturel qui se voit consolidé par les déboires des marchés financiers. La volatilité exacerbée des cours et leur chute spectaculaire dans le courant du second semestre 2011 ont rendu les investisseurs sceptiques. Et plus enclins à placer leur capital dans du « concret ». Surtout si celui-ci leur rapporte entre 5 et 9 % par an, suivant les régions (rendement locatif et plus-value à la revente comprise).

Il faut aussi noter que la brique est un des rares investissements à pouvoir s’effectuer à crédit, contrairement aux autres formules de placements mobiliers. Ce qui explique pourquoi la bonne santé du marché immobilier dépend, entre autres, des courbes – descendantes, de préférence – des taux d’intérêt hypothécaires. En 2011, ceux-ci se sont (encore) stabilisés à un niveau historiquement bas, autorisant des emprunts tournant autour des 4 % d’intérêts pour un remboursement sur 20 ans à taux fixe. Moins, si l’on souscrit à certaines conditions (assurance incendie, assurance solde restant dû, ouverture d’un compte courant…). De quoi convaincre les derniers indécis.

Lesquels ont également pu compter sur l’aide de leurs aînés. Les notaires bruxellois comme wallons ont, en effet, pu observer un maintien de « l’apport intergénérationnel ». Ce coup de pouce familial a alimenté de façon toujours plus importante l’apport personnel des jeunes (et moins jeunes) candidats-acquéreurs.

Légende – Bleu : maisons de 70 à 140 000 euros. Rose : maisons de 140 à 210 000 euros. Vert : maisons de 210 à 280 000 euros. Jaune : maisons de 280 à 350 000 euros. Rouge : maisons de 350 à 450 000 euros. La carte (disponible en plein écran et sur laquelle il est possible de filtrer les réponses) ne reprend pas encore les chiffres de la province de Liège.

Et en 2012 ?

Si le marché immobilier belge est réputé pour sa stabilité à toute épreuve – sa sortie de la crise la tête haute (ou presque) en témoigne, alors que les marchés voisins se liquéfiaient – c’est aussi grâce au soutien étatique dont il bénéficie largement. Abattement en matière de droits d’enregistrement, déductibilité des crédits hypothécaires sur le logement, absence de taxe sur la plus-value à la revente… les incitants fiscaux sont nombreux. Jusqu’à aujourd’hui, du moins. Car, après avoir lâché la bride pendant qu’ailleurs en Europe les autres Etats sévissaient, le gouvernement Di Rupo Ier est entré en phase de combat. Avec un seul mot d’ordre à la bouche : rigueur. A coups de restrictions budgétaires ici et là, les faveurs qui sont l’apanage du marché immobilier – en ce compris la taxation réelle des loyers, qui semble être passée jusqu’ici à travers les mailles du filet – sont sur la sellette. Et risquent d’allonger la liste des bannis de 2012 : l’aide fédérale à la rénovation (dont le fameux prêt vert), la réduction spécifique des droits d’enregistrement pour l’acquisition d’un bien via un prêt social et l’exemption de TVA dont bénéficiaient les notaires sur leurs prestations.

L’avenir nous dira donc à quel point les Belges sont attachés à leurs briques. Même s’ils ont montré par le passé qu’il en fallait beaucoup pour les faire flancher. En effet, 2010 a sonné le glas du prêt Tremplin en Région wallonne et du taux de TVA réduit à 6 % sur une tranche de 50 000 euros dans la construction neuve. C’est aussi l’année de l’introduction d’un taux de TVA de 21 % sur la vente couplée d’une construction neuve et de son terrain (alors qu’auparavant ce dernier n’était imposé que d’un droit d’enregistrement de 10 ou 12,5 % selon les Régions). Or le marché n’a pas été boudé outre mesure, si ce n’est un léger ralentissement de l’immobilier neuf. Et l’annonce d’une plus grande sévérité dès le 1er janvier 2012 a donné lieu à un excellent dernier trimestre, tous se dépêchant de signer leurs compromis de vente. Le problème serait-il, dès lors, à reporter en 2013 ?

Les notaires, eux, s’ils ne cachent pas leur préoccupation, ne s’alarment pas outre mesure. Après tout, glisse l’un d’eux à propos de Bruxelles, si la Région venait à augmenter les droits d’enregistrement, par exemple, elle pèserait sur le marché. Et risquerait de mettre en péril une sacrée source de revenus, ses rentrées en la matière ayant augmenté de 15 % en 2011, soit près de 473,75 millions d’euros.

FRÉDÉRIQUE MASQUELIER