Liège n'est pas la première ville wallonne ; Charleroi la dépasse en taille et en nombre d'habitants. Mais d'un point de vue strictement commercial, la Cité ardente s'impose comme le plus important bastion du sud du pays. Dans son rapport sur le marché liégeois du retail, le courtier et consultant en immobilier professionnel Cushman&Wakefield recense pas moins d'1,12 million de chalands potentiels dans un rayon de 30 minutes en voiture. Ce qui représente un pouvoir d'achat de... 20,6 milliards d'euros. Le tout pour des loyers largement en deçà de ceux des plus grandes places commerciales belges, de l'ordre de 1 100 euros/m2/an pour les meilleures localisations, soit presque moitié moins que la rue Neuve bruxelloise ou le Meir anversois.

Ville-test

Des atouts qui éveillent l'intérêt de nouvelles enseignes désireuses de tester leur concept pour mieux appréhender le marché belge. Et plus particulièrement outre-Quiévrain. " Liège est un premier choix logique pour les enseignes françaises, observe Victoria Tanret, Senior Account Manager au sein de la Retail Agency de Cushman&Wakefield. Elles entrent généralement en Belgique par la porte de la Wallonie, pour des raisons évidentes de proximité culturelle et linguistique. " Et s'établissent à Liège en priorité. Raison pour laquelle, dans le mixte commercial liégeois, une enseigne sur cinq (22 %) est d'origine française. De quoi amener la courtière à comparer, ce faisant, Liège à... Anvers, qui sert, elle aussi, de ville-test. " Au nord du pays, Anvers est une étape incontournable pour les enseignes néerlandaises ou allemandes. "

Après Liège, Namur est souvent deuxième sur la liste des villes où s'implanter, reprend Victoria Tanret. " A moins qu'elles n'optent pour une seconde adresse liégeoise selon qu'elles ont choisi de démarrer par une situation en centre-ville ou en centre commercial. " Quid de Tournai, Mons ou Charleroi ? " Leur marché est plus restreint en matière de commerces ", argue-t-elle. A noter, toutefois, qu'une enseigne plus encline à s'ancrer dans les seuls shopping centers regardera probablement, après Liège, Rive Gauche, à Charleroi ou les Grands Prés, à Mons. " Namur ne dispose pas - pas encore, du moins - de centre commercial... ", invoque-t-elle.

La rue Saint-Paul, une des priorités " identitaires " de la ville. © Jean-Pierre ERS - Ville de Liège

Equilibre commercial

Comme celle de son homologue anversoise, l'offre liégeoise constitue un terrain d'expérimentations idéal pour ces enseignes en expansion : elle mêle rues commerçantes et shopping centers en centre-ville, mais aussi petits indépendants, chaînes nationales et internationales. " Les trois principales artères commerçantes à Liège sont Vinâve d'Ile et les rues Pont d'Ile et Pot d'Or ", liste Victoria Tanret. Elles concentrent à elles seules 95 magasins " prime " pour un total de 21 000 m2 de surface commerciale, indique le rapport de Cushman&Wakefield. Eparpillés dans la ville, trois centres commerciaux complètent cette offre : la Médiacité (120 cellules, 45 300 m2), Belle-Ile (98 cellules, 30 300 m2) et les Galeries Saint-Lambert (42 cellules, 37 400 m2). Parmi ces différents points de vente, un tiers (33 %) sont tenus par des locaux, le reste étant le fait de grandes enseignes.

Cet équilibre, la Ville de Liège entend bien le préserver et, surtout, le protéger. Ainsi, elle s'est prononcée contre le développement de davantage de centres commerciaux de grande envergure en périphérie et a lancé diverses initiatives pour redynamiser les quartiers commerçants en perte de vitesse (lire l'encadré page 92). Une proactivité que la courtière salue. " Plusieurs éléments participent à l'expérience shopping en ville : la mobilité et le parking, bien sûr, mais aussi la présence de quartiers sympas en retrait des artères commerçantes, où l'on peut se poser le midi après ses courses et découvrir de chouettes concepts Horeca et des boutiques originales. " Ce sont des éléments de ce type qui permettent à un centre-ville d'être " immunisé " face à la montée de l'e-commerce et aux alternatives au shopping classique, assure Victoria Tanret. Sans exclure pour autant la création de commerces dans les nouveaux quartiers en construction en lieu et place de chancres industriels à Seraing, Herstal ou Fléron, pour ne citer que ces communes. " Mieux vaut, par contre, proposer des services et une offre de proximité de type supermarché, et réserver l'équipement de la personne au centre-ville de Liège. "

Des quartiers commerçants repeuplés

Outre ses centres commerciaux et ses artères " triple A ", la Ville de Liège a dénombré dix quartiers commerçants en son sein, dont certains en souffrance. Une de ses actions prioritaires, dans la foulée de l'élaboration de son schéma de développement commercial, a été, dès 2014, de travailler sur l'identité de ces divers pôles que sont le Faubourg Saint-Gilles, Outremeuse, le quartier Guillemins, le Grand Léopold, Chênée, le Carré, Bressoux-Droixhe, le coeur historique, le Longdoz et le quartier Saint-Paul. En parallèle, fin 2013, la Ville a créé la prime Creashop. Portée par l'échevine liégeoise du développement économique Maggy Yerna (PS), celle-ci permet de financer jusqu'à 60 % du montant des investissements consentis dans le cadre de l'ouverture d'un commerce dans une cellule commerciale vide depuis au moins six mois.

" Chaque année, de nouvelles rues intègrent le concept afin d'être redynamisées ", explique-t-on au cabinet de Maggy Yerna. Des efforts qui portent leurs fruits puisque, en cinq ans, la création de la prime a permis l'ouverture d'une cinquantaine de commerces, soit une dizaine par an. " La rue des Guillemins est aujourd'hui presque entièrement redynamisée. Le nombre de cellules vides y a diminué de plus de moitié depuis 2013. La rue de la Régence connaît le même succès. Le taux de vacance commerciale y est passé de 23 à 8,5 %. "

Jusqu'à faire bénéficier des quartiers entiers d'une aide publique, à l'image du travail de rénovation urbaine de grande ampleur entamé dès 2013 par la Régie foncière de la Ville de Liège sur le quartier en déclin Grand Léopold. Au total, une fois son opération de revitalisation terminée, l'organisme public aura investi 20 millions d'euros en acquisitions de bâtiments et en travaux afin de créer 90 logements et 15 commerces.