Quand votre locataire rénove… votre bien

Lorsque vous louez une maison ou un appartement, il arrive que votre locataire réalise des travaux de rafraîchissement, voire des transformations, en cours de bail. Jusqu’où peut-il aller ?

Avant tout, il s’agit de bien distinguer deux types de situation. D’une part, des travaux réalisés de commun accord. Exemple : au moment de mettre en location un logement qui a besoin d’être rafraîchi ou rénové, les deux parties conviennent que le locataire prendra les travaux à sa charge, moyennant une réduction ou une suspension du loyer pendant une période déterminée. D’autre part, des travaux que le propriétaire ne jugeait pas nécessaires mais que le locataire a réalisé de sa propre initiative, par exemple le placement d’une nouvelle cuisine, d’une nouvelle salle de bains ou d’un nouveau revêtement de sol. A quoi être attentif dans chacun des cas ?

Le contrat de bail avec rénovation

Si vous comptez autoriser votre locataire à effectuer des travaux de rénovation au cours de la période de location, vous pouvez conclure avec lui ce que l’on appelle un  » contrat de bail avec rénovation « . Deux possibilités : soit vous incluez une clause particulière dans le contrat au moment de la signature, soit vous ajoutez cette clause en cours de bail. Ce type de contrat est régi par les mêmes règles en matière de résiliation de bail, de dépôt d’une garantie locative, etc. En d’autres termes, outre les dispositions habituelles, vous acceptez que votre locataire effectue un certain nombre de travaux dans votre maison ou votre appartement. En échange, il vous paiera un loyer moindre pendant un certain temps. Les deux parties sont gagnantes : vous n’avez pas besoin de faire appel à un entrepreneur tandis que votre locataire bénéficie d’un loyer réduit.

Votre locataire rénove de sa propre initiative

Il peut arriver que votre locataire prenne lui-même l’initiative de rafraîchir ou de rénover votre logement. Pour savoir quels travaux il lui est permis d’entreprendre et ce qu’il en adviendra à l’issue du bail, le contrat que vous signez avec lui est déterminant. En tant que propriétaire, vous êtes libre de conclure les accords contractuels que vous souhaitez. Assurez-vous que les termes soient sans équivoque, de sorte qu’aucune discussion ne puisse survenir plus tard. A défaut, il y a de fortes chances qu’un tribunal doive déterminer au final les droits et obligations de chacun.

Si le contrat ne dit rien sur une éventuelle rénovation, la règle veut que votre locataire puisse effectuer des travaux dans l’immeuble qu’il loue, même sans votre autorisation. Néanmoins, il doit se limiter à des travaux  » lui permettant de jouir pleinement du bien « . Il doit également utiliser le logement loué conformément à sa destination et le gérer  » en bon père de famille « . A titre d’exemple, il lui sera interdit d’abattre des murs mais permis d’installer un chauffage central.

Si votre locataire a effectué des travaux sans votre autorisation – et que le contrat de bail ne prévoit rien à ce propos -, il n’est pas impossible que vous deviez lui verser une compensation à l’issue de la location. Pour éviter ce genre de désagrément, mieux vaut donc vous protéger contractuellement dès la signature du bail.