Faire des travaux dans un logement mis en location

Pouvez-vous intervenir sans attendre dans un logement que vous mettez en location ? Qu’en est-il des droits du locataire ?

Vous voulez effectuer des travaux dans un logement dont vous êtes propriétaire, mais que vous n’occupez pas vous-même : installer une nouvelle cuisine ou une nouvelle salle de bains, remplacer le simple vitrage par du vitrage à haut rendement, ou encore changer de système de chauffage… Comment faire concrètement ?

Si vous avez mis en location une maison ou un appartement pour neuf ans, vous pouvez, à la fin de chaque triennat, résilier le contrat de bail pour effectuer des travaux. Vous devez cependant respecter un délai de préavis de six mois. Les travaux que vous allez effectuer doivent aussi répondre à un certain nombre de conditions. Si vous ne respectez pas ces règles, vous serez contraint de payer une indemnité à votre locataire.

Pour résilier le bail, vous devez envoyer une lettre recommandée à chacun de vos locataires. Vous y indiquez que vous résiliez le bail en raison des travaux de transformation de l’habitation. Avec la lettre de préavis, vous devez également transmettre au locataire une copie d’au moins un des documents suivants : un permis d’urbanisme, un cahier des charges détaillé, une description des travaux accompagnée d’une estimation détaillée des coûts, ou une convention d’entreprise. Si vous ne respectez pas ces règles, vous serez également redevable d’une indemnité en faveur de vos locataires.

Le locataire doit-il tolérer les travaux ?

Il se peut que vous vouliez exécuter des travaux alors que le locataire occupe toujours le logement. Si ce dernier est d’accord, il n’y a bien entendu aucun problème. Il est toutefois préférable de mettre cet accord sur papier pour éviter des discussions ultérieures. En cas de désaccord, vous pouvez, dans certains cas, exiger malgré tout la réalisation des travaux. Notamment pour des réparations urgentes pourvu qu’elles ne découlent pas de votre négligence ou d’un défaut d’entretien de votre part. Autrement, vous n’avez pas le droit d’imposer les travaux contre la volonté du locataire aussi longtemps que court le bail.

Le locataire a-t-il droit à une indemnité ?

Il est tout à fait possible que le locataire estime que, durant les travaux, il n’a pas eu la pleine jouissance du bien et qu’il souhaite obtenir une compensation financière. Sachez que, le plus souvent, vous n’êtes pas tenu de payer une telle indemnité. La loi indique en effet que si les réparations urgentes sont achevées dans les quarante jours, le locataire ne peut exiger aucune compensation de votre part. Si les travaux durent plus longtemps, par contre, le locataire n’est plus tenu de payer qu’une partie du loyer. Si l’habitation est rendue inhabitable en raison des travaux, le locataire a le droit de faire résilier le contrat de bail.

Pouvez-vous demander un loyer plus élevé ?

Dès lors que l’habitation a subi des améliorations, il paraît logique de vouloir augmenter le loyer. Cependant, cette démarche ne peut pas être menée à n’importe quel moment. Vous ne pouvez en effet envisager un tel acte qu’entre le neuvième et le sixième mois précédant la fin d’une période de location de trois ans. Si, durant cette période, vous concluez un nouveau contrat, joignez-le comme avenant au contrat de bail et mentionnez-y le loyer plus élevé. Veillez à ce que le locataire signe cet avenant. Si votre locataire n’est pas d’accord de payer un loyer plus élevé, vous pouvez présenter l’affaire devant le juge de paix.

Sachez enfin que tous les travaux ne peuvent justifier une majoration de loyer. S’ils ont uniquement été effectués pour mettre l’habitation en conformité avec les exigences minimales de sécurité, de santé et d’habitabilité, vous ne pourrez jamais demander de révision du montant.

Jan Roodhooft