Des appartements aussi chers qu’à Bruxelles

Historiquement caractérisé par les villas familiales, le paysage immobilier de Waterloo et Braine-l’Alleud est en train de changer. Les appartements connaissent un véritable boom, surtout auprès des investisseurs et d’une population vieillissante.

Proximité des axes routiers et de la campagne, nombreux commerces et écoles, facilité d’accès aux transports en commun et à la capitale… Waterloo et Braine-l’Alleud sont à la fois des communes pratiques et où il fait bon vivre. Cela se ressent inévitablement au niveau des prix de l’immobilier, qui se situent dans la moyenne haute du Brabant wallon et même de la Belgique. Selon le baromètre des notaires 2016, il fallait débourser en moyenne près de 550 000 euros pour une villa à Waterloo, alors que le prix moyen au niveau provincial tourne autour des 460 000 euros. Le constat est le même pour les appartements : tandis que la moyenne avoisinait les 220 000 euros en 2016 en Brabant wallon, Braine-l’Alleud et Waterloo affichaient respectivement des tarifs de 243 560 et 298 838 euros. Il s’agit d’une baisse par rapport à 2015 pour Waterloo, mais celle-ci se justifie essentiellement par la diminution du prix des logements de trois chambres.

Et, de l’avis des agents immobiliers, les appartements gardent la cote dans les deux communes.  » Les prix restent élevés et la demande est énorme. Il ne se passe pas un jour sans que l’on me contacte pour l’achat d’un tel bien « , confie Sophie De Dobbeleer, responsable de l’agence Wellington à Waterloo.  » Il s’agit, en règle générale, de personnes plus âgées qui souhaitent revendre leur villa pour s’installer en appartement et être plus près des facilités. Elles disposent donc d’un budget assez conséquent.  »

De par leur pouvoir d’achat, les seniors influencent directement le marché et ont encouragé la construction de projets neufs à Waterloo et Braine-l’Alleud. D’après une étude réalisée par l’agence Immo Dussart et l’Observatoire de l’immobilier neuf en Brabant wallon, les deux communes représentaient à elles seules 54,2 % de l’offre de la province, en septembre 2016. Comme les terrains sont rares et que la demande est importante, les prix de ces appartements neufs ne faiblissent pas et dépassent régulièrement ceux de certaines communes bruxelloises prisées.  » Selon la situation, les prix varient généralement entre 3 000 et 5 000 euros du mètre carré « , confie Michel Dussart, administrateur délégué de l’agence Immo Dussart.

Si le neuf reste le plus recherché, l’existant garde aussi de l’intérêt :  » On trouve pas mal de grands et beaux appartements construits à la fin des années 1990 et qui se vendent bien « , confirme Sophie De Dobbeleer. La valeur moyenne des appartements, quant à elle, n’a cessé de croître sur les deux communes ; sur une quinzaine d’années, les prix ont plus que doublé.

Autre tendance observée par Michel Dussart : la présence de plus en plus nombreuse d’investisseurs en projets neufs.  » Il y a quelques années, ils représentaient peut-être 5 % des acheteurs dans les promotions. Aujourd’hui, près de la moitié des projets sont vendus à des investisseurs. Certains achètent dans le but de mettre le bien en location puis de l’habiter, et beaucoup se tournent vers la brique car les intérêts de l’épargne en banque sont de moins en moins intéressants.  »

Malgré le fait que les prix soient élevés, et qu’il faille donc débourser une grosse somme de départ, les investissements restent généralement rentables, d’après Michel Dussart :  » Dans le coin, la plupart des biens se louent facilement et attirent souvent des locataires à faibles risques.  »

Villas : un marché en demi-teinte

Cet attrait pour les appartements est un tournant pour Braine-l’Alleud et surtout pour Waterloo, dont le paysage immobilier est très marqué par les villas. A peine quitte-t-on la chaussée de Bruxelles et ses commerces que l’on accède directement à des quartiers entiers de maisons quatre façades entourées de jardins. Aujourd’hui, bien que le baromètre des notaires souligne une évolution des prix d’environ 12 % entre 2015 et 2016, la santé de ces biens sur le marché de la vente est un peu contrastée.

 » On sent une légère augmentation en ce qui concerne les villas classiques autour des 500 000 euros, mais les biens plus haut de gamme souffrent un peu « , remarque Sophie De Dobbeleer. Michel Dussart partage ce constat :  » En dessous de 500 000 euros, si le tarif est juste, les villas se vendent bien. Par contre, lorsqu’on atteint les 800 000 euros et plus, il y a moins de demandes et il faut parfois baisser les prix.  » D’après l’agent immobilier, on peut notamment attribuer ce phénomène à la crise et au fait que les banques sont moins facilement prêteuses.  » Plusieurs facteurs entrent sans doute en ligne de compte mais, globalement, les acheteurs font des acquisitions plus raisonnées. A Lasne, par exemple, les gens renoncent de plus en plus à acheter des villas à plus d’un million d’euros, car la commune ne compte pas d’écoles et il faut obligatoirement subir les embouteillages matinaux pour accéder aux établissements scolaires voisins « , analyse Sophie De Dobbeleer.

Acheter plutôt que louer

Si les villas haut de gamme mettent parfois plus de temps à se vendre, tout en connaissant de faibles baisses de prix, les biens plus anciens qui n’ont pas été rénovés sont davantage dévalués.  » En général, les villas des années 1970 se vendent au prix des terrains, relève Michel Dussart. Mais elles gardent un bon prix puisque les terrains se font rares et que leurs prix sont en hausse.  » Les villas les plus grandes souffrent aussi sur le marché locatif :  » L’offre est présente mais les demandes de moins en moins nombreuses, confirme Sophie De Dobbeleer. Il existe de moins en moins de logements de fonction et, vu les taux d’intérêts bas, les locataires trouvent plus intéressant d’acheter que de mettre 2 500 euros par mois ou plus dans un loyer.  »

A Waterloo, il n’est toutefois pas question pour l’instant de diviser ces biens, puisque les prescriptions urbanistiques ne le permettent pas. Certaines villas sont donc parfois démolies pour laisser place à de nouveaux projets. De l’avis de Michel Dussart,  » on se dirige de plus en plus vers des habitats groupés et du multilogement « . Une tendance qui n’est pas propre à Braine-l’Alleud et Waterloo, mais qui nécessitera peut-être plus de transformations dans ces communes.

PAR MARIE-EVE REBTS