Immobilier à Mons : un petit vent d’optimisme

Après des années difficiles, la situation semble enfin (un peu) s’améliorer pour le commerce en centre-ville à Mons. Quelques projets comme l’arrivée de Primark donnent un nouvel élan au marché, tant au niveau des ventes et locations que des investissements.

Comme dans plusieurs autres villes wallonnes, le commerce n’a plus la cote dans le centre de Mons. Entre la création de pôles commerciaux périphériques (les Grands Prés, les Portes de Maisières et de Ghlin, le Shopping Wilson…), la défaillance des infrastructures publiques (éclairage, voiries…), des horaires d’ouverture parfois mal calibrés ou encore des problèmes d’insécurité, ce sont plusieurs coups fatals qui ont été portés au secteur. On est ainsi face à des situations commerciales très différentes dans la cité du Doudou. D’un côté – celui de la périphérie -, les Grands Prés frôlent les 100 % d’occupation après quinze années d’existence et deux extensions. De l’autre, le centre-ville compte plus de 20 % de cellules commerciales vides, dont certaines sont à vendre ou à louer depuis plusieurs années.

 » La plupart du temps, il s’agit de biens qui ont été achetés à la grande époque, celle durant laquelle les prix étaient au plus haut « , observe Aldo Zambito, patron de l’agence immobilière montoise Alpimmo.  » Ces propriétaires ne veulent pas perdre de l’argent et demandent donc des prix au-delà du marché. Pour ma part, je ne prends pas en charge ce genre de dossier mais certaines agences de Bruxelles acceptent de le faire, et c’est ainsi que l’on se retrouve avec des biens vacants pendant plusieurs années.  »

L’offre ayant largement dépassé la demande, les prix de l’immobilier commercial ont indéniablement diminué dans le centre de Mons. Au cours des sept ou huit dernières années, Aldo Zambito évoque une baisse moyenne des tarifs de 35 %, avec des pics jusqu’à moins 50 % pour certaines locations.  » A la vente, on se situe aujourd’hui autour des 3 500 euros du mètre carré pour les surfaces commerciales, ce qui est très peu « , souligne-t-il.  » A la location, il faut compter entre 2 000 et 2 200 euros par mois pour un local de 100 mètres carrés en bon état. Il y a quelques années, on louait la même superficie le double du prix, même brut de béton.  »

Initiatives publiques et privées

La situation n’est donc pas au beau fixe pour les propriétaires de biens commerciaux dans le centre-ville montois mais ceux-ci continuent quand même à réaliser des transactions car, de l’avis d’Aldo Zambito,  » la rentabilité reste et restera toujours bonne dans le piétonnier, même si les prix ont baissé « . De plus, ces derniers mois, un renouveau semble lentement gagner le secteur commercial du coeur de ville. La demande d’occupation repart à la hausse et le taux de cellules vides qui flirtait encore avec les 30 % en 2016 et 2017 a baissé aux alentours des 20 % cette année.

Un phénomène qui n’est pas le fruit du hasard… La Ville a en effet lancé un grand plan d’investissement pour son piétonnier avec des mesures incluant des travaux au niveau des infrastructures, l’acquisition de bâtiments pour créer une  » maternité  » commerciale ou encore des subventions aux loyers et à l’installation pour les commerçants. Les autorités comptent aussi sur des partenariats avec le privé, par exemple pour la modernisation du passage du Centre. Si aucune solution n’a encore été bouclée pour ce dernier, d’autres sites comme les ex-galeries Anspach sont parvenus à attirer de grandes enseignes (Basic Fit, New Yorker) qui, petit à petit, redynamisent le centre.

Preuve que les signaux sont au vert, d’importants promoteurs s’intéressent également au coeur de ville montois. C’est par exemple le cas de City Mall qui, après avoir développé les Grands Prés ces dernières années, a acquis trois bâtiments à l’angle des rues de la Chaussée et des Fripiers. Il a prévu d’y investir plusieurs millions d’euros afin de créer une grande surface commerciale de 900 mètres carrés apte à accueillir une grande enseigne.

Déjà un effet Primark

Des quelques projets envisagés ou en cours dans le centre montois, c’est toutefois celui de Primark qui est le plus attendu par les commerçants, agents immobiliers et autres. D’ici à 2019, l’enseigne de prêt-à-porter à bas prix devrait en effet s’implanter à la Grand-Rue sur une superficie de 4 500 mètres carrés avec un parking de près de 250 places. Le chantier devrait seulement prendre fin en 2019, mais les effets du projet se font d’ores et déjà sentir depuis quelques mois sur le marché.  » Plusieurs commerçants s’installent dans le centre en prévision de l’arrivée de Primark « , confirme Aldo Zambito.  » En début d’année, j’ai ainsi loué trois surfaces dans la Grand-Rue alors que je n’y avais plus bouclé de bail depuis des années ! Certains commerces ont été mis en location à 1 000 euros par mois la première année, avec un passage à 2 000 euros mensuels dès l’arrivée de Primark, et tout le monde a accepté. Les gens savent que le magasin aura un impact important puisqu’il représente à lui seul deux millions d’entrées par an, soit l’équivalent d’Ikea.  »

Cela étant, on ne parle pas encore de flambée des prix de l’immobilier commercial montois, car l’offre reste encore abondante. De plus, même s’il est optimiste pour le futur, Aldo Zambito estime que le commerce du centre ne sera plus jamais comme avant.  » L’attrait va désormais se concentrer sur le piétonnier, les rues de la Coupe et des Fripiers ainsi que le haut des rues de Nimy et d’Havré, parce qu’ils sont proches de la Grand-Place.  » Comme l’observe l’agent immobilier, cette dernière a toujours conservé beaucoup de valeur et ne connaît pas la crise.  » L’an dernier, on y a vendu un immeuble en deux mois à plus de 800 000 euros. C’est le seul endroit où l’on parvient encore à vendre des fonds de commerce. Tout part très vite, le plus souvent sans affiche.  » En revanche, l’avenir semble moins bien se présenter pour d’autres zones commerciales du centre montois.  » Je pense notamment à la rue des Capucins, qui ne correspond plus aux exigences actuelles avec ses petites surfaces de 40 à 60 mètres carrés. Aujourd’hui à Mons, ce qui intéresse le plus, ce sont les superficies à partir de 100 mètres carrés…  »

Par Marie-Eve Rebts.