S’il est plus sûr d’acheter un bien près de chez soi pour ensuite le mettre en location, l’eldorado de l’investisseur reste le Hainaut, et Charleroi en particulier.
A la question de savoir où investir, la réponse de Michaël Zapatero, consultant en immobilier chez de Crombrugghe&Partners, est simple : » Près de chez soi, où l’on connaît le marché et où l’on a une vue sur son bien, comme sur ses environs. » De manière à être au courant de projets susceptibles de faire baisser ou monter la valeur de son investissement. De manière, aussi, à pouvoir intervenir rapidement auprès de son locataire en cas de problème. Un gage de sécurité à double sens, puisqu’une présence du propriétaire, fût-elle latente, pourrait encourager le preneur de bail à prendre soin de son bien, et à limiter les dégâts locatifs.
Cela étant, tout en enjoignant les futurs acquéreurs de se faire conseiller, le consultant s’est prêté au jeu en déterminant, « sur papier », quel serait l’investissement idéal. Se basant sur les statistiques du site de petites annonces en ligne Immovlan.be, avec lequel le cabinet a établi un partenariat, et ciblant les appartements anciens de deux chambres pour 80 m2, prêts à l’emploi (sans travaux), Michaël Zapatero désigne Charleroi comme la commune présentant le meilleur rendement locatif : environ… 6,5 % bruts (hors frais de gestion locative et d’entretien). « Pour autant que le bien trouve locataire, que celui-ci s’acquitte de son loyer tous les mois et conserve le logement en bon état général », s’empresse de nuancer l’expert.
Autre grande gagnante : Nivelles, avec un rendement de 4,2 % bruts. Le parc d’appartements y est certes plus onéreux, mais les loyers perçus ne cessent de gonfler. « Ils ont pris 3,1 % depuis 2014 », souligne Michaël Zapatero. La hausse est également impressionnante à Arlon avec + 2,5 %, mais moins significative vu le peu d’offres sur le marché. Pour le reste, les loyers de référence des villes et communes passées en revue sont relativement stables, variant de + 0,5 à + 1 %.
En règle générale, le Hainaut est the place to be, le retour moyen sur investissement y étant estimé à 5,5 % bruts. Liège n’est pas en reste : 5,5 % de rendement locatif brut. Suivent, en moyenne toujours, les communes situées au nord de Bruxelles, fortes de 5 % bruts, le Brabant wallon et ses 4 % bruts et le sud de la capitale, avec 3,5 % bruts. En effet, si les loyers sont similaires, s’alignant entre 570 et 755 euros par mois en Wallonie, et autour de 925 euros à Bruxelles, ce sont les prix d’acquisition qui donnent le ton.
CIBLEZ LES COMMUNES PLUS CHÈRES
Dans une étude récente, la banque ING s’est penchée sur le marché de l’investissement, identifiant la perspective de plus-value à la revente. Et d’épingler 50 communes (sur 589) présentant un taux de propriété inférieur à la moyenne belge et concentrant de facto les biens donnés en location par leur propriétaire. « De façon générale, les entités considérées ici ont vu les prix de leurs maisons et appartements, s’accroître un peu plus que la moyenne belge (+21,5 %) entre 2007 et 2014. » Ainsi, en Wallonie, de Verviers, Charleroi, Châtelet, Mons, La Louvière, Tournai, Arlon, Liège-Ville, Herstal, Seraing et Flémalle. « Mais ce sont dans les communes les plus chères de l’échantillon que les prix ont continué d’augmenter le plus vite », à l’instar de Nivelles, Ottignies-Louvain-la-Neuve et Namur. A Bruxelles, les tarifs des appartements de six communes ont grimpé plus vite que la moyenne belge : Etterbeek, Bruxelles-Ville, Saint-Josse-ten-Noode, Woluwe-Saint-Lambert, Evere et Woluwe-Saint-Pierre.
