Comment bien placer son épargne dans l’immobilier

Taux d’intérêt au plancher, Bourses enrhumées, obligations anémiées, paradis fiscaux traqués… Que reste-t-il aux épargnants dotés d’un patrimoine conséquent à faire fructifier ? L’immobilier s’impose. Même si ses plus belles années sont passées et si les rendements diffèrent selon les segments.

Une assurance tout risque. Un actif (presque) insubmersible. Un investissement de bon père de famille. Les qualificatifs pleuvent quand on évoque l’immobilier. Avec une conclusion à sens unique : ce segment a la cote depuis les années 1980, époque depuis laquelle les prix n’ont plus vraiment plié, s’envolant même dans les années 2000.

Faut-il pour autant liquider actions, obligations et autres comptes d’épargne pour tout miser sur la brique ? Pas si vite. Il est vrai que dans un environnement économique en berne, où les taux d’intérêt sont proches de zéro et où les obligations n’attirent plus grand monde, l’immobilier reste un placement intéressant. Surtout dans un marché belge connu pour son insolente stabilité.

Pour les experts que nous avons interrogés, les rendements en actions restent toutefois, ces dernières années, les plus intéressants, malgré leurs hauts et leurs bas. Après, quand il faut faire un choix, c’est aussi une question de tempérament, de profil d’investissement et de prise de risque. Pour investir en Bourse, il faut avoir les nerfs solides. L’immobilier garantit plus de sérénité.

« Il est évident qu’investir dans l’immobilier physique ou dans des actions et obligations, c’est quelque chose de radicalement différent, souligne Marc Eeckhout, analyste stratégique chez BNP Paribas Fortis. Le cours des obligations et des actions fluctue chaque jour. Ce qui peut procurer du stress chez certains, vu que la valeur du portefeuille évolue quotidiennement. Tout le monde ne veut pas subir cette situation. La brique reste le placement le plus intéressant. Mais il faut accepter d’y consacrer davantage de temps. Précisons tout de même que personne ne connaît la valeur réelle de son bien, si ce n’est lors de la revente. »

Gérer ou déléguer

Si un particulier décide d’investir une partie de ses économies dans l’immobilier, deux possibilités s’offrent à lui : la brique ou le papier. La plus classique est d’acheter un immeuble d’habitation, une seconde résidence ou un immeuble destiné à la location – dit « de rapport ». Au rayon des avantages : cet investissement est finançable par emprunt hypothécaire avec des taux particulièrement attrayants actuellement (jusque sous les 2 %), il bénéficie d’une fiscalité relativement attractive et procure des revenus réguliers.

Côté inconvénients : posséder plusieurs biens immobiliers entraîne une gestion qui peut s’avérer fastidieuse, un risque de vide locatif, un manque de diversification dans son portefeuille d’investissement, une liquidité réduite, des coûts aléatoires d’entretien et de rénovation et des difficultés de transmission (forte imposition). « La Banque nationale estime à 16,4 % le nombre de familles belges qui possèdent, outre le logement familial, un autre bien immobilier d’une valeur moyenne de 174 000 euros », signale Philippe Janssens, du bureau Stadim.

L’autre possibilité est d’investir dans l’immobilier en version papier : les SIR, des sociétés immobilières réglementées cotées en Bourse. Ce véhicule permet notamment aux particuliers d’accéder au marché de l’immobilier de bureau, de l’immobilier commercial ou des maisons de repos pour des sommes relativement modiques. Les SIR effectuent le boulot pour vous : elles mettent des biens immobiliers à la disposition des locataires et en gèrent tous les aspects. Avec l’obligation d’offrir chaque année un dividende.

Avantage : une diversification du risque vu que chaque SIR doit investir dans au moins cinq projets immobiliers distincts, une certaine liquidité des actifs, aucune gestion d’immeuble, un apport de fonds propres limité, un service professionnel et une transmission aisée. Inconvénients : les SIR restent dépendantes de la volatilité des marchés boursiers, les taux évoluent quotidiennement alors que les risques sont plus élevés. « Même s’il faut préciser que les SIR sont les plus stables des actions, fait remarquer Frank Vranken, chief strategist chez Puilaetco Dewaay. Il y a une nette tendance ces dernières années à investir dans ce segment. Par rapport à des actions, elles permettent de maintenir un profil relativement défensif. Leurs résultats ces quinze dernières années ont toujours été positifs. Ce qui est assez exceptionnel. »

Une légère décote est cependant attendue dans les prochaines années. Vu leur attractivité, les SIR coûtent en effet bien plus cher aujourd’hui qu’il y a dix ans. « Mais cet aspect n’est pas le plus pertinent, poursuit Frank Vranken. Ce qui importe est de calculer la différence de rendement entre un compte d’épargne et des SIR. Or, il est de plus de 4 % ! Nous n’avons jamais connu un tel écart. Cela reste donc très avantageux. »

Diversifier son portefeuille

Si les plus belles heures du marché immobilier semblent derrière lui, sa stabilité et les possibilités de rendement qu’il offre ne peuvent pas laisser – et ne laissent d’ailleurs pas – les investisseurs indifférents. Même si les prix ont stagné ces deux dernières années et ne paraissent pas prêts à s’enflammer à nouveau à court terme. En cause : croissance faible, économie en berne, marché de l’emploi en rade et évolution de la fiscalité – réelle ou anticipée.

« La valeur d’un investissement dans l’immobilier se mesure à la diversification du portefeuille et dans l’investissement à long terme, explique Christian Lasserre, directeur académique de l’Executive Master Immobilier (Ichec). Il est intéressant d’avoir différents types de biens (garage, kot, appartement, maison) et d’étoffer son portefeuille chaque année. Cela demande une gestion de tous les instants. Quand on achète un immeuble d’habitation, on achète surtout la capacité d’un locataire à payer un loyer à long terme. Certains préfèrent donc baisser le prix du loyer pour avoir des rentrées régulières. Mais pour ma part, je suis un fervent partisan du papier. C’est tellement plus simple en matière de gestion ! »

Xavier Attout