Acheter à l’Etat, une bonne affaire ?

Fédéral, Régions, provinces, communes… les autorités publiques constituent l’une des plus grandes agences immobilières du pays. Chaque année, elles achètent et vendent des milliers de biens. A des prix compétitifs ? Notre enquête.

On oublie souvent que l’Etat figure parmi les grands acteurs du marché immobilier belge. Au sein du SPF Finances, il possède sa propre autorité notariale : l’administration des Services patrimoniaux. En matière d’immobilier, les services sont divisés en quatorze comités d’acquisition : un par province, sauf en Brabant wallon, deux à Bruxelles et à Gand. Et ils ne chôment pas. Chaque année, ces comités passent grosso modo 9 000 actes. Les bâtiments concernés sont le fruit d’expropriations (659 en cours fin 2012) ou d’acquisitions amiables (4 131 l’an dernier), mais aussi les successions en déshérence (une centaine par an) et des propriétés appartenant aux autorités publiques (environ 1 200 chaque année).

Lorsqu’elles souhaitent se séparer d’un bien immobilier, ou obtenir une expropriation, les entités fédérales telles que la Régie des bâtiments ou la Défense sont en effet obligées de s’adresser aux Services patrimoniaux. Depuis 1989, les Régions, communautés ou pouvoirs locaux peuvent aussi bénéficier de leur expertise, mais sans aucune obligation.

Dans chaque cas, le comité concerné fixe un prix minimum, lance la publicité et organise une vente, qu’elle soit publique ou de gré à gré. « Attention : nous ne pouvons pas vendre à qui nous voulons, précise Wim Servranckx, premier attaché à la direction des services. Quand nous recevons plusieurs propositions, nous réunissons généralement les candidats acheteurs afin de les laisser surenchérir. Même en gré à gré, c’est donc toujours la concurrence qui joue. »

Pour évaluer la valeur du bien, les services patrimoniaux se basent sur d’autres ventes similaires effectuées dans le passé. Comme dans toute enchère, le prix de départ est souvent inférieur au produit espéré. « Ce qui ne veut pas dire que nous laisserons filer un bien à prix bradé, assure Wim Servranckx. Nous fixons secrètement un montant en deçà duquel la vente sera annulée. S’il n’est pas atteint, nous le signalons au meilleur offrant. »

Ces activités immobilières ne renflouent guère les finances publiques. Au contraire. En 2012, les comités d’acquisition d’immeubles ont récolté au total 170 millions d’euros, mais ont déboursé 263 millions d’euros en « emprises amiables » sur des biens privés.